Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alan kullanımı, gider paylaşımı ve yönetim işlemlerinden doğan uyuşmazlıklar, 634 sayılı düzenleme ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı bir alandır. Malikler çoğu kez haklı oldukları bir konuda, dilekçeyi yanlış mahkemeye verdikleri ya da kısa süreyi kaçırdıkları için sonuç alamaz.
Hangi Talep Hangi Davanın Konusu
- Kurul kararının hukuka aykırılığı ileri sürülüyorsa iptal talebi.
- Ortak alanın projeye aykırı kullanıldığı iddiası varsa eski hâle getirme ve müdahalenin önlenmesi talebi.
- Aidat ve ortak gider alacağı için icra takibi, itiraz üzerine itirazın iptali davası.
- Mevcut durumun belgelenmesi isteniyorsa delil tespiti.
Bu talepler birbirinin yerine geçmez. Örneğin ortak alandaki tadilatın belgelenmesi için yapılan delil tespiti başvurusu, kurul kararına karşı işleyen süreyi durdurmaz.
Bir Aylık ve Altı Aylık Süre İkilisi
Toplantıya katılan malik bakımından süre kural olarak karar tarihinden, katılmayan malik bakımından kararı öğrenme tarihinden işlemeye başlar; her hâlde karar tarihinden itibaren daha uzun bir üst sınır öngörülmüştür. Kararın panoya asılması ile fiilen öğrenilmesi arasındaki fark tartışma konusu olduğundan, tebligat ve duyuru tarihleri fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınmalıdır.
Görevli Mahkeme Neden Sulh Hukuk
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Talep tutarı ne olursa olsun bu kural değişmez. Asliye hukuk mahkemesine açılan dava görevsizlikle sonuçlanır; belediyeye veya kaymakamlığa yapılan şikâyet ise idari denetim niteliğinde olup kurul kararını ortadan kaldırmaz.
Tespit Davasında Hukuki Yarar Şartı
Tespit talebi, eda davası açılabilecek hâllerde kural olarak kabul görmez. Ortak alana yapılan müdahalenin giderilmesi isteniyorsa doğrudan eda talebi kurulmalı; tespit yalnızca hukuki durumun belirsizliğinden doğan somut yarar varsa tercih edilmelidir. Yönetim planı ve proje, bu dosyalarda temel belgedir; keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu zaman kaçınılmaz olduğundan, projeye uygunluk iddiası baştan somutlaştırılmalıdır.
Yönetici ve Denetçi Sorumluluğu
Karar defterinin usulüne uygun tutulmaması, çağrının süresinde yapılmaması veya yeter sayının sağlanmaması, iptal talebinin en somut dayanaklarıdır. Bu nedenle dosya hazırlanırken toplantı çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri örneği birlikte temin edilmelidir.
Metindeki açıklamalar yol gösterici niteliktedir; yönetim planındaki özel hükümler sonucu değiştirebilir. Toplantı sonrası kısa süre içinde hukuki değerlendirme alınması hak kaybını önler.