Kira bedelinin ne kadar artacağı tartışması, çoğu zaman taraflar arasındaki yazışmalarla değil, doğru zamanda ve doğru mercie yöneltilmiş bir talebiyle çözülür. TBK, kira tespiti bakımından hem bir üst sınır rejimi hem de dar bir zaman penceresi öngörür. Bu pencere kaçırıldığında, talep esas yönünden haklı olsa bile ancak sonraki döneme etki edecek biçimde sonuç doğurur.
Artış Sınırı ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı bakımından TBK bir üst sınır belirler; taraflar bu sınırın üzerinde bir artış kararlaştırmış olsalar bile aşan kısım geçerli olmaz. Kira tespiti davası ise bundan farklı olarak bedelin hakim tarafından belirlenmesini amaçlar. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun bir bedel tespiti gündeme gelir. İki kurumun karıştırılması, talebin yanlış kurulmasına yol açar.
Otuz Günlük İhtar Penceresi
Kira tespitine ilişkin kararın yeni dönem başından itibaren etkili olabilmesi, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmasına ya da bu süre içinde kiraya verenin bedelin artırılacağına ilişkin bildirimini kiracıya ulaştırmış olmasına bağlıdır. Böyle bir bildirim yapılmışsa dava yeni dönem içinde açıldığında da hüküm dönemin başından itibaren sonuç doğurur. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihi, sözleşmenin başlangıç tarihi ve dönem yenilenme günü aynı tabloya işlenmelidir.
Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk Basamağı
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile TMK ve HMK'nın genel yetki kuralları birlikte değerlendirilir. Ayrıca icra yoluyla tahliye istemleri dışında kalan kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu basamak atlanarak açılan dava usulden reddedilir ve otuz günlük pencere bu arada kapanabilir. Arabuluculuk başvurusunun kendisi de zamanında yapılmalıdır.
İhtirazi Kayıt: Ödemeye Devam Ederken Hakkı Saklı Tutmak
Kiracı, talep edilen artırılmış bedeli tartışmalı bulmakla birlikte tahliye riskini almak istemeyebilir. Böyle durumlarda ödemenin ihtirazi kayıt konularak yapılması ve bu kaydın ödeme açıklamasında yer alması önem taşır. Aksi hâlde artırılmış bedelin kayıtsız şartsız kabul edildiği yönünde bir değerlendirme yapılabilir. Aynı biçimde kiraya veren de, kabul ettiği ödemenin talebinden vazgeçme anlamına gelmediğini yazılı olarak bildirmelidir.
Dosyaya Konacak Karşılaştırma Verisi
- Sözleşmenin aslı, dönem yenilenme tarihleri ve önceki artış yazışmaları
- Ödeme dekontlarının kesintisiz dökümü ve açıklama satırları
- Aynı bina veya çevredeki emsal kira bedellerine ilişkin somut veriler
- Taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve yapılan tadilatlara ilişkin belgeler
- Varsa yönetim planı, aidat ve ortak gider kayıtları
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira dosyalarında birkaç günlük gecikme bile talebin etkili olacağı dönemi değiştirebileceğinden, takviminizi bir hukukçuyla birlikte kurmanız önerilir.