Apartman ve site uyuşmazlıklarında ilk refleks çoğu zaman icra takibi ya da genel mahkemede dava açmaktır. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar için kanun ayrı bir görev kuralı öngörür ve süreler oldukça kısadır.
Görev ve Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerde açılır. Yönetim planından, ortak yerlerin kullanımından veya yönetici işlemlerinden doğan talepler bu kapsamdadır. TMK ve TBK'nın genel hükümleri arka planda uygulanmaya devam eder; ancak görev kuralı özel kanuna göre belirlenir.
Kurul Kararının İptalinde Süre
Karara katılmayan kat maliki, kararın iptali için mahkemeye başvurabilir. Kanun burada iki katmanlı bir süre öngörür: toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmesinden itibaren işleyen bir aylık süre ve her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen altı aylık süre. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle karar tutanağının tebliğ veya ilan tarihi ile öğrenme anı, ilk adımda belgelenmelidir.
Aidat Alacağı: Takip mi, Dava mı?
Ödenmeyen ortak gider ve avans alacakları için yönetici, kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesine dayanarak icra takibi başlatabilir. Borçlu takibe itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesi ya da sulh hukuk mahkemesi önüne farklı yollarla gelir. Gecikme hâlinde kanunun öngördüğü gecikme tazminatı talep edilebilir. İşletme projesinin usulüne uygun tebliğ edilmemiş olması, takibin en zayıf halkasıdır ve itiraz edilecek ilk noktadır.
Ortak Yerdeki Değişiklikler ve Yeter Sayı
- Olağan yönetim işleri ile ortak yerde yapılacak değişiklikler farklı yeter sayılara tabidir
- Faydalı yenilikler ile lüks sayılabilecek işler bakımından katılma zorunluluğu ayrışır
- Bağımsız bölümün eklenti ve ortak yer sınırı tapu ve mimari projeden okunur
- Projeye aykırı yapılan tadilatlar için eski hâle getirme talebi gündeme gelir
Dosyayı Kurma Sırası
- Yönetim planı, tapu kaydı ve mimari proje temin edilir.
- Toplantı çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri incelenir.
- Toplantı ve karar yeter sayısı hesaplanarak tutanağa aykırılık tespit edilir.
- Öğrenme tarihini gösteren belge dosyaya konulur.
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde süresi içinde açılır.
Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan malik ile hiç katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı farklı işler. Bu ayrım gözden kaçtığında hak düşürücü süre sessizce dolabileceğinden, karar tutanağını aldıktan hemen sonra hukuki değerlendirme yapılması yerinde olur.