Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi, TMK'nın tanıdığı bir haktır ve kural olarak zamanaşımına bağlı değildir. Buna karşılık dava içindeki her aşamanın ve satış sürecindeki her işlemin kendi süresi vardır. Bu rehber, ortaklığın giderilmesinde hangi talebin hangi mercie ve hangi sürede yöneltileceğini ele alır.
Görev ve Yetki: İki Ayrı Soru
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin niteliktedir. Yani taraflar sözleşmeyle başka bir yer belirleyemez, davalının yerleşim yerinde dava açılamaz. Uygulamada en sık görülen hata, mirasçılar arasındaki uyuşmazlıkta doğrudan asliye hukuk mahkemesine gidilmesi ya da birden fazla ilde taşınmaz varken hepsinin tek dosyada toplanmaya çalışılmasıdır. Her taşınmaz için yetki ayrı değerlendirilir.
Dava Öncesi Zorunlu Aşama
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış ve anlaşmama tutanağının alınmış olması gerekir; tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk aşamasında tüm paydaşların sürece dahil edilmesi önemlidir, çünkü davada da bütün paydaşların taraf gösterilmesi zorunludur.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
- Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını inceler; bu değerlendirme keşif ve bilirkişi raporuna dayanır.
- Aynen taksim isteyen taraf, bunun fiilen ve imar mevzuatı yönünden mümkün olduğunu ortaya koymalıdır.
- Bölünme mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir ve satış, satış memurluğu ya da icra dairesi eliyle yürütülür.
- Bilirkişi raporuna itiraz için mahkemenin verdiği kesin süre kaçırılırsa, rapordaki değer tespiti sonucu belirler.
Satış Aşamasındaki İşlemlere İtiraz
- Satış işlemleri artık bir icra prosedürü niteliğindedir; kıymet takdirine itiraz kanunda öngörülen kısa süre içinde yapılır.
- İhalenin feshi talebi, genel mahkemeye değil icra mahkemesine yöneltilir ve kendi süresine tabidir.
- Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, fesih sebeplerinin başında gelir; bu nedenle tebligat parçaları takip edilmelidir.
- Paranın paylaştırılmasına ilişkin itirazlar da aynı çerçevede değerlendirilir.
Kat Mülkiyetli Taşınmazda Farklı Değerlendirme
Taşınmaz 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ise, bağımsız bölümler üzerindeki ortaklık ile ana taşınmazdaki ortak yerler farklı rejime tabidir. Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda ortaklığın giderilmesi talebi, ortak yerler yönünden sınırlanabilir; bu nedenle tapu kaydının ve yönetim planının dava öncesinde incelenmesi gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Paydaş sayısı, tapu kaydının niteliği ve taşınmazın imar durumu izlenecek yolu değiştirebileceğinden, dava veya satış aşamasında dosyanızın hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.