Tapu iptali ve tescil talebinde dosyanın kaderini belirleyen ilk soru, iptalin hangi hukuki sebebe dayandığıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortaya çıkan bu uyuşmazlıklarda süre rejimi sebebe göre tamamen değiştiğinden, hazırlıksız açılan davalar çoğunlukla esasa girilmeden sonuçlanır.
Sebep Değişince Süre de Değişir
Mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı devre dayanan taleplerde süre bakımından farklı bir değerlendirme yapılırken; hile, korkutma veya aşırı yararlanma iddiasında sözleşmenin sakatlığının öğrenilmesinden itibaren işleyen süreler söz konusu olur. Önalım hakkına dayalı taleplerde ise hem bildirimden itibaren işleyen kısa süre hem de satıştan itibaren işleyen üst süre birlikte hesaplanır. Dilekçede sebep açıkça yazılmadığında, mahkemenin yapacağı niteleme davacının öngördüğünden farklı olabilir.
Yetki Konusunda Tercih Yoktur
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kanun, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini yetkili kılar ve bu yetki kesindir. Tarafların yerleşim yerine göre açılan dava, yetkisizlik nedeniyle yeniden yol almak zorunda kalır. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa talebin nasıl bölüneceği baştan planlanmalıdır.
Kaydın Devredilmesini Önleyecek Tedbir
- Dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh talebi ileri sürülür.
- Talep, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimalini somut verilerle açıklamalıdır.
- Teminat konusunda mahkemenin takdiri bulunduğundan ödeme kapasitesi önceden düşünülmelidir.
- Şerh verilmeden geçen süre içinde yapılan devirler davanın kapsamını genişletebilir.
Delil Toplama Sırası
Tapu müdürlüğünden akit tablosu ve devir zinciri, ilgili bankalardan ödeme kayıtları, belediyeden emlak beyan değerleri ve gerektiğinde kadastro tutanakları istenir. Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği tartışması çoğunlukla banka kayıtlarının aynı tarihlerdeki nakit hareketleriyle karşılaştırılmasıyla aydınlanır. Tanık beyanı ise bu belge zincirini tamamlayıcı işlev görür.
Bu değerlendirme genel bilgi amaçlıdır; taşınmaz davalarında yargılama süresi uzun ve masraf kalemleri yüksek olduğundan, dava açılmadan önce kayıt incelemesi yaptırmak ve hukuki sebebi netleştirmek zaman kazandırır.