Kira bedelinin artırılması ya da artışa itiraz edilmesi, tarafların birbirine ihtarname göndermesiyle çözülen bir konu gibi görünür. Oysa TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde ihtarnamenin işlevi sınırlıdır ve asıl belirleyici olan, talebin hangi mercie hangi sırayla taşındığıdır.
İhtarnamenin Gerçek İşlevi
Kiraya verenin gönderdiği artış ihtarnamesi tek başına yeni kira bedelini doğurmaz; kiracı kabul etmediği sürece bağlayıcı bir sonuç yaratmaz. İhtarnamenin asıl değeri, artış iradesinin belirli bir tarihte karşı tarafa ulaştığını ispatlamasıdır. Bu ispatın önemi, kira tespiti kararının hangi dönemden itibaren hüküm ifade edeceğini belirlemesinden gelir: yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce bildirim yapılmışsa ya da sözleşmede artış kaydı varsa, verilecek karar yeni dönem başından geçerli olur.
TBK uyarınca artış oranı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise bedel, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Talep Hangi Kapıya Götürülür
Kira bedelinin tespiti istemi sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Ancak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir; bu basamak atlandığında dava esasa girilmeden usulden reddedilir. Buna karşılık ödenmeyen kira alacağının tahsili için icra dairesine takip başlatılır ve borçlunun itirazı hâlinde uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır. Bu üç kanalın birbirinin yerine kullanılması, en sık görülen merci hatasıdır.
Uygulamada Görülen Merci Yanlışları
- Artış talebini kira tespit davası yerine doğrudan icra takibiyle dayatmak
- Arabuluculuk basamağını atlayarak sulh hukuk mahkemesinde dava açmak
- Kat mülkiyetinden doğan ortak gider uyuşmazlığını kira davasının içine yerleştirmek
- Tahliye talebi ile bedel tespiti talebini tek dilekçede birbirine karıştırmak
- İhtarnameyi süresinde göndermeyip artışın geçmişe etkili uygulanmasını beklemek
Takvimin Kurulması
- Sözleşme tarihi, dönem başlangıcı ve yenileme tarihleri tek çizelgeye yazılır.
- Yeni dönemden geriye doğru sayılarak ihtar için son gün işaretlenir.
- Ödeme dekontları ve banka açıklamaları dönem dönem eşleştirilir.
- Arabuluculuk başvurusu, dava düşünülüyorsa dönem sonu beklenmeden yapılır.
- Emsal kira araştırması için taşınmazın konumu ve nitelikleri belgelendirilir.
Kat mülkiyetine tabi bir yapıda kiralananın kullanımına ilişkin sınırlamalar, artış tartışmasından bağımsız biçimde ayrı bir hukuki zemine oturur. Somut sözleşmenin metni sonucu değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden önce dosyanın bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi tavsiye edilir.