Kira artışı tartışmaları çoğunlukla oranla başlar, ancak sonucu belirleyen şey oran değil zamanlamadır. TBK'nın kira bedeline ilişkin düzenlemeleri, tarafların belirli tarihlerde harekete geçmesini bekler; bu tarihler kaçırıldığında haklı bir talep bile bir yıl sonrasına ertelenir.
Yasal Tavan ve Sözleşmenin Rolü
Konut kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olması bu sınırı değiştirmez; aşan kısım bakımından anlaşma sonuç doğurmaz. Sözleşmede hiç artış hükmü bulunmaması hâlinde de aynı ölçüt esas alınır. Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde ise farklı kurallar işler.
Artış Bildirimi Bir Karar Değildir
Kiraya verenin gönderdiği artış yazısı, tek başına kira bedelini belirlemez; yasal sınırı aşan kısım bakımından kiracıyı bağlamaz. Buna karşılık kiracının, artırılmış bedeli çekincesiz biçimde ödemeye devam etmesi ileride "zımnen kabul" tartışmasına yol açabilir. Bu riski önlemenin yolu, ödemeyi yaparken açıklama kısmına ihtirazi kayıt düşmek ve itirazı yazılı olarak bildirmektir.
Tespit Davasında Otuz Gün Kuralı
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde kiraya verenin artış yapacağını yazılı olarak bildirmiş olması hâlinde, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu pencere kaçırıldığında, açılan dava sonucunda belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Sözleşmede yeni dönem için artış öngören bir hüküm varsa, buna dayanılarak açılan davada da bedel yeni dönemin başından geçerli olacak şekilde belirlenebilir.
Beş Yıllık Eşik ve Uyarlama
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonunda yenilenen sözleşmelerde bedel, endeks oranıyla sınırlı kalmaksızın hâkim tarafından belirlenir.
- Bu belirlemede emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet birlikte gözetilir.
- Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar ayrıca uyarlama talebine konu olabilir.
- Uyarlama ile tespit farklı taleplerdir; dilekçede hangisinin istendiği açıkça belirtilmelidir.
Fazla Ödenen Kira ve Tahliye Baskısı
Yasal sınırın üzerinde yapılan ödemelerin geri istenmesi mümkündür; bu talep için ödeme dekontları ve sözleşme metni yeterli bir başlangıç oluşturur. Uygulamada kiracıyı en çok zorlayan durum, artışı kabul etmemesi hâlinde tahliye tehdidiyle karşılaşmasıdır. Oysa tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kendi usulüyle mümkündür; artışın kabul edilmemesi başlı başına bir tahliye sebebi değildir. Kira ilişkisinden doğan bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava öncesi arabuluculuk aşaması işletilir.
TMK ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider ve yönetim planı tartışmaları da kira bedeliyle karıştırılmamalıdır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme tarihi ve taşınmazın niteliği sonucu etkileyeceğinden somut olayda hukuki değerlendirme alınması önerilir.