Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan taşınmazlarda süreç çoğu zaman karşılıklı ihtarnamelerle başlar ve yıllarca yerinde sayar. Oysa ihtarın hukuki işlevi ile dava yolunun işlevi farklıdır; hangisinin ne zaman devreye gireceği bilinmediğinde hem masraf hem zaman boşa gider.
Paydaşlığı Sona Erdiren İki Yol
TMK düzeninde ortaklık ya paydaşların anlaşmasıyla ya da mahkeme kararıyla sona erer. Mahkeme yolunda öncelik aynen taksimdedir; taşınmazın niteliği buna elverişli değilse satış suretiyle paylaşma gündeme gelir. Yapı birden çok bağımsız bölüme elverişliyse 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat mülkiyetine geçiş, aynen paylaşmayı mümkün kılabilecek bir seçenek olarak değerlendirilir.
İhtarın İşlevi ve Sınırı
İhtarname, paydaşlar arasındaki anlaşma iradesini kayda geçirmek, kullanım ve gelir paylaşımına ilişkin talepleri belgelemek bakımından değerlidir. Ancak ortaklığın giderilmesi bakımından bir ön koşul değildir ve tek başına paylaşma sonucunu doğurmaz. İhtarın asıl faydası, taşınmazdan tek başına yararlanan paydaşa karşı ileri sürülecek taleplerde tarih ve bildirim ispatı sağlamasıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu davada tüm paydaşların taraf olarak gösterilmesi zorunludur; bir paydaşın eksik bırakılması dosyanın ilerlemesini durdurur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık durumunun önceden belirlenmesi, davanın aylarca beklememesi için gereklidir.
Kirada Olan Taşınmazın Özel Durumu
Taşınmaz kiradaysa iki ayrı hukuki ilişki bir arada bulunur. Kiracının tahliyesi TBK kapsamındaki kira hükümlerine dayanan ayrı bir taleptir ve ortaklığın giderilmesi davası içinde çözülmez. Satış yoluyla paylaşmada kira ilişkisinin akıbeti ayrıca değerlendirileceğinden, tahliye ihtiyacı varsa bunun kendi yolundan ve kendi süreleriyle yürütülmesi gerekir.
Dava Öncesi Kontroller
- Güncel tapu kaydı ile pay oranlarının doğrulanması
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin listelenmesi
- İmar durumu ve yapının bölünmeye elverişliliğine dair bilgi
- Paydaşların güncel adres ve mirasçılık bilgileri
- Varsa kira sözleşmeleri ve kullanım anlaşmalarının örnekleri
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunmaktadır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki kısıtlamalar süreci farklılaştırır; dava açılmadan önce tapu kaydı üzerinden hukuki değerlendirme yapılması yararlı olur.