Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava genellikle esastan değil, açıldığı yer nedeniyle kaybedilir. Tapu iptali ve tescil talepleri bakımından yetki kuralı esnek değildir; tarafların anlaşmasıyla da değiştirilemez. İhtarname aşamasından sonra atılacak adımın haritası, bu kesinlik dikkate alınarak çizilmelidir.
İhtarın Bu Dosyalardaki Yeri
Tapu iptali ve tescil taleplerinde ihtarname çoğu zaman dava şartı değildir; ancak temerrüdün oluşması, iyiniyet tartışmasının kurulması ve karşı tarafın bilgilendirildiğinin ispatı bakımından işlev görür. Satış vaadi sözleşmesine dayanan taleplerde, edimin yerine getirilmesi için verilen sürenin ve talebin içeriğinin ihtarda açıkça gösterilmesi sonraki aşamada belirleyici olur. İhtar gönderilirken tapu kaydındaki güncel malik bilgisinin teyit edilmesi gerekir.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Davacının yerleşim yerinde ya da sözleşmenin yapıldığı yerde açılan dava, karşı taraf itiraz etmese bile mahkemece kendiliğinden değerlendirilir. Görev bakımından ise TMK ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki taleplerin niteliğine göre asliye hukuk mahkemesi ile diğer mahkemeler arasındaki sınır dikkatle çizilmelidir. Kat mülkiyetine ilişkin bazı uyuşmazlıkların ayrı bir görev rejimine tabi olduğu unutulmamalıdır.
Dava Açılmadan Önce Toplanacaklar
- Tapu kaydının tarihçesiyle birlikte temini ve tüm intikallerin çıkarılması
- Kadastro tutanakları ile imar ve çap bilgileri
- Ödeme belgeleri, banka dekontları ve senet kayıtları
- Taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin tanık listesi
- Varsa satış vaadi sözleşmesinin şerh durumunun kontrolü
Talep Kurgusunun Ayrıntısı
Dava dilekçesinde asıl talebin yanına terditli talep konulmaması, yaygın bir eksikliktir. Tescil talebi kabul edilmezse tazminata dönüşecek bir kademe öngörülmemişse, dosya baştan tek ihtimale bağlanmış olur. Ayrıca dava süresince taşınmazın üçüncü kişiye devrini önlemek için tapuya şerh verilmesine ilişkin tedbir talebinin dilekçede ayrı başlık altında istenmesi gerekir; bu talep atlandığında lehe çıkan hüküm uygulamada karşılıksız kalabilir.
Yetkisizlik Kararı Verilirse
Kesin yetki nedeniyle verilen ret kararından sonra, kanunda öngörülen kısa süre içinde dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesi talep edilmelidir; aksi halde dava açılmamış sayılır. Bu durum, zamanaşımı ve hak düşürücü süre yönünden zincirleme sonuç doğurabileceğinden, karar tebliğ alınır alınmaz işlem başlatılmalıdır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Tapu kaydının geçmişi, ödeme belgeleri ve taşınmazın fiili durumu her dosyada farklıdır; dava açılmadan önce kayıtların bir hukukçu tarafından incelenmesi zaman kaybını önler.