Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar, çoğu zaman komşuluk ilişkisi içinde başlar ve yazılı zemine geç taşınır. Oysa kat mülkiyeti rejiminde hem talebin muhatabı hem de görevli mahkeme özel olarak belirlenmiştir. Yanlış merci seçimi, aidat alacağından tahliye istemine kadar her başlıkta sürecin baştan tekrarlanmasına yol açar.
Görevli Mahkeme Neden Farklıdır
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Alacak miktarı yüksek olsa dahi bu görev kuralı değişmez; dosyanın asliye hukuk mahkemesine açılması görevsizlik kararıyla sonuçlanır. Aynı şekilde, kat malikleri arasındaki ortak yer kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar da genel hükümlere göre değil, bu özel rejime göre çözülür.
Kurul Kararına İtiraz Süresi
Kat malikleri kurulunca alınan kararların iptali istenebilir; ancak kanun bu istem için toplantıya katılıp karara olumsuz oy verenler bakımından karar tarihinden, toplantıya katılmayanlar bakımından ise kararı öğrenmelerinden itibaren işleyen süreler öngörür ve her hâlde bir üst sınır getirir. Bu sürelerin işlemeye başlaması için karar defterinin usulüne uygun tutulmuş ve karara imza atılmış olması önem taşır. Toplantı çağrısının nasıl yapıldığına ilişkin belgeler de baştan saklanmalıdır.
İhtarın İşlevi ve Sonucu
- Ortak gider borcu için, gecikme tazminatı işletilebilmesi bakımından bildirimin usulüne uygun yapılması gerekir.
- Bağımsız bölümün amaç dışı veya rahatsızlık verecek şekilde kullanıldığı iddiasında, ihtar durumun düzeltilmesi için makul süre içermelidir.
- İhtara rağmen aykırılık sürüyorsa, kanunun öngördüğü çekilmezlik koşulları çerçevesinde ileri aşama değerlendirilir.
- Kiracı söz konusuysa bildirimin hem kiracıya hem malike yapılması, sonraki taleplerin dayanağını güçlendirir.
- Tüm bildirimlerin tebliğ belgeleri, tarih sırasına göre tek dosyada tutulur.
Aidat Alacağında Takip ve Dava Seçimi
Yönetim, ortak gider alacağı için icra takibi başlatabileceği gibi dava yolunu da seçebilir. Takibe itiraz edilmesi hâlinde itirazın iptali veya kaldırılması istemi gündeme gelir; burada da özel görev kuralı geçerlidir. Yönetim planının ilgili maddeleri, gider paylaşım oranı ve karar defteri örneği, alacağın dayanağını ortaya koyan temel belgelerdir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planının içeriği, projenin yapısı ve alınan kararların şekli sonucu değiştirebilir. İhtar gönderilmeden önce dayanak belgelerin bir hukukçuyla kontrol edilmesi, sonraki aşamada usul itirazlarının önüne geçer.