Kira ilişkisini sona erdirmek isteyen taraf çoğu zaman ihtarnameyi doğru yazar, ancak ihtardan sonraki adımı yanlış makama taşır. Tahliye dosyalarında kaybedilen zamanın büyük bölümü, esasa ilişkin bir zayıflıktan değil, talebin icra dairesi ile mahkeme arasındaki yol ayrımında hatalı konumlandırılmasından doğar.
İhtardan Sonra Yol Ayrımı
Kira bedelinin ödenmemesi halinde iki ayrı hat vardır. Birincisi, icra dairesinde ilamsız takip başlatıp ödeme emrine bağlı tahliye istemek; ikincisi, doğrudan mahkemede tahliye davası açmaktır. Bu iki hattın süreleri, itiraz mercileri ve sonuçları farklıdır. Aynı olayda hem takip hem dava yürütülecekse, hangi talebin hangi dosyada ileri sürüldüğü baştan ayrılmalıdır; aksi halde bir dosyadaki eksiklik diğerinin de gecikmesine yol açar.
Görev ve Yetki Haritası
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görev sulh hukuk mahkemesindedir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi öne çıkar. Buna karşılık icra takibine bağlı tahliye taleplerinde ve takip işlemlerine yönelik şikayetlerde muhatap icra mahkemesidir. Tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde ise taahhüdün icra dairesi eliyle mi yoksa dava yoluyla mı işletileceği en baştan seçilmelidir.
Dava Şartı Arabuluculuk Filtresi
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır. Bu ayrım gözden kaçırıldığında dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi ve tutanakta uyuşmazlık konusunun tahliye talebini de kapsayacak biçimde yazılması gerekir.
İhtarnamede Sık Yapılan Hatalar
- İhtarın kiracı dışındaki bir kişiye ya da eski adrese gönderilmesi
- Verilen sürenin ve talep edilen kalemlerin ihtarda açıkça gösterilmemesi
- Ödenmeyen dönemlerin dökümünün yapılmaması
- Tebliğ tarihinin dosyada belgelenmemesi
- İhtardan sonra beklenmesi gereken sürenin dolması beklenmeden takibe geçilmesi
Görevsizlik veya Yetkisizlik Kararı Çıkarsa
Yanlış mercie başvurulduğunun anlaşılması halinde her şey bitmez; ancak takvim daralır. Görevsizlik veya yetkisizlik kararı verildiğinde, kararın kesinleşmesinden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesi talep edilmezse dava açılmamış sayılır. Bu nedenle karar tebliğ alınır alınmaz kesinleşme takibi başlatılmalı, gönderme talebi hazır bekletilmelidir. Aynı disiplin, icra dosyasındaki şikayet süreleri için de geçerlidir.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup somut kira sözleşmesinin metni, tebligat kayıtları ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir. Dosyanızın kendi belgeleri üzerinden bir hukukçuyla değerlendirme yapılması, yol seçiminde hata payını belirgin biçimde azaltır.