Kat mülkiyetine tabi yapılarda çıkan uyuşmazlıklar, 634 sayılı kanun ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bir alanda ilerler. İcra yoluyla tahliye gündeme geldiğinde ise tabloya İcra ve İflas mevzuatı da eklenir. Bu üç katmanın hangisine ait bir talebiniz olduğunu ayırmadan başlatılan takip, çoğu zaman itirazla durur ve baştan kurulması gerekir.
Tahliyenin Üç Farklı Hukuki Sebebi
Uygulamada birbirine karıştırılan üç ayrı yol vardır: kira bedelinin ödenmemesine dayanan takip, kira sözleşmesinin süresi ya da tahliye taahhüdü nedeniyle açılan yol ve kat malikleri kurulu kararına dayanan bağımsız bölümden çıkarma talebi. Üçünün dayanağı, görevli merci ve delil ihtiyacı farklıdır. Aidat borcuna dayanarak kiracıyı tahliye etmeye çalışmak ya da kurul kararı olmadan çıkarma talebinde bulunmak, en sık rastlanan yanlış kurgulardır.
Dosyanın Belkemiği Belgeler
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa yazılı tahliye taahhüdü
- Ödeme kayıtları ile banka açıklamalarında hangi aya sayıldığı görülen dekontlar
- Yönetim planı ve ilgili kat malikleri kurulu kararının tutanağı
- Aidat tahakkuk cetvelleri ve borç bildirim yazıları
- İhtarname ile tebligat parçası; tebliğ tarihi tüm süre hesabının başlangıcıdır
Tebligat: En Kırılgan Halka
Kat mülkiyeti dosyalarında sonucu en çok etkileyen teknik nokta tebligattır. Adres tespiti, bağımsız bölüm numarasının doğru yazılması ve tebliğ şerhinin usulüne uygunluğu denetlenir. Usulsüz bir tebligat, verilen sürelerin hiç işlememesi sonucunu doğurabilir ve aylar süren takibi geçersiz kılabilir. İhtarname gönderilmeden önce adres kaydının güncelliği kontrol edilmelidir.
Merci Haritası ve Sık Yapılan Yönlendirme Hatası
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar aynı mercie ait değildir; ayrıca icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ile tahliye talebi de birbirinden ayrı usullere tabidir. Yanlış merci seçildiğinde dosya yalnızca reddedilmez; itiraz süreleri işlemeye devam ettiği için yeni takip açılana kadar alacak da büyür.
Sıralı Uygulama Planı
- Talebin dayanağı (kira, aidat, kurul kararı) tek bir başlıkta netleştirilir.
- İhtar ve tebliğ tarihleri tek bir takvime işlenir, ara kontrol noktaları belirlenir.
- Ödemelerin hangi döneme mahsup edildiği banka kayıtlarıyla eşleştirilir.
- İtiraz gelme ihtimaline karşı ikinci aşama planı önceden hazırlanır.
- Uzlaşma seçeneği, tahliye süresi ile alacağın tahsil kabiliyeti birlikte düşünülerek değerlendirilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planının içeriği, sözleşme tarihi ve taşınmazın durumu sonucu değiştirebileceğinden, takip başlatılmadan önce dosyanın bir avukatla gözden geçirilmesi tavsiye edilir.