Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hem paydaşlar arasında anlaşmazlık hem de kiracıyla tahliye sorunu bulunduğunda süreç kolayca karışır. Oysa ortaklığın giderilmesi ile icra yoluyla tahliye, TBK ve TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde birbirinden bağımsız iki taleptir ve ayrı ispat mantığı ister.
İki Talep Neden Sürekli Karıştırılıyor
Her ikisi de sonuçta taşınmazın boşaltılmasına veya el değiştirmesine yol açtığı için pratikte aynı şeyin parçası sanılır. Ancak ortaklığın giderilmesi paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini tasfiye eder; tahliye ise kira ilişkisinin sona ermesine dayanır. Bu ayrım kavranmadan hazırlanan dilekçe, çoğu zaman görev veya taraf sıfatı yönünden geri döner.
Paylı Mülkiyette Toplanacak Deliller
- Güncel tapu kaydı ve pay oranlarını gösteren belge
- Taşınmazın niteliğini ortaya koyan imar durumu, kroki ve varsa kat mülkiyeti belgeleri
- Fiilî kullanımı gösteren fotoğraf, abonelik kaydı ve tanık bilgisi
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına dair teknik değerlendirme dayanakları
- Paydaşlar arasında yapılmış yazılı veya fiilî kullanım anlaşmaları
Tahliye Talebinin Kendi Usulü
Tahliye tarafında ispat malzemesi tamamen farklıdır: kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarname ve tebligat belgeleri. Kira bedelinin ödenmemesine dayanan süreçlerde ihtarın içeriği ve muhataba ulaştığı tarih, davanın kaderini belirleyecek kadar önemlidir. İhtarda verilen sürenin doğru hesaplanmaması, esasa girilmeden ret sebebi olabilir.
Yanlış Mercie Gitmenin Maliyeti
Ortaklığın giderilmesi talebini icra takibiyle çözmeye çalışmak veya tahliye uyuşmazlığını mülkiyet davası içinde çözmeyi ummak, yalnızca zaman kaybı yaratmaz; karşı tarafa hazırlık süresi kazandırır. Görevsizlik veya yetkisizlik kararı çıktığında dosyanın kanunda öngörülen süre içinde yenilenmesi gerekir, aksi hâlde açılmamış sayılabilir. Bu nedenle dilekçeyi yazmadan önce talebin hukuki niteliği tek cümleyle tanımlanmalıdır.
Paydaşlar İçin Pratik Sıralama
- Önce mülkiyet durumunu ve pay oranlarını belgeleyin.
- Kiracı varsa kira ilişkisini ayrı bir klasörde toplayın.
- Anlaşma ihtimalini rakamla değerlendirin; satış yoluyla tasfiyenin ekonomik sonucunu önceden hesaplayın.
- İki süreci aynı dilekçede birleştirmeye çalışmayın.
Bu metin genel bir yol haritası sunar. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kira ilişkisinin kurulma biçimi tabloyu değiştirebileceğinden, harekete geçmeden önce dosyanızın özel koşulları için hukuki görüş almanız önerilir.