Kira bedelinin artışı üzerinde anlaşılamadığında taraflar hızla icra takibi ve tahliye tartışmasına sürüklenir. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında artış talebinin nasıl ileri sürüldüğü ile takibin hangi yolla başlatıldığı, sonucu doğrudan belirler. Tek taraflı bildirilen artış her zaman kendiliğinden ödenmesi gereken bir borç doğurmaz.
Artış Talebi Nasıl Doğar?
Sözleşmede geçerli bir artış kaydı varsa artış bu kayda göre işler; kayıt yoksa ya da öngörülen oran kanunun izin verdiği sınırı aşıyorsa, artışın mahkemeden istenmesi gündeme gelir. Kiracının eski bedeli ödemeye devam etmesi hâlinde, aradaki farkın icra takibine konu edilmesi ile bu farkın tahliye sebebi sayılması birbirinden ayrı meselelerdir. Bu ayrım yapılmadan başlatılan takipler, itirazla karşılaştığında dosyayı uzun bir yargılamaya taşır.
Ödeme Emri ve İtirazın Zamanlaması
Kiracı, İcra ve İflas Kanunu uyarınca kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Kira ilişkisine özgü takiplerde borca itiraz ile kira sözleşmesine itiraz farklı sonuçlar doğurur; sözleşmeye açıkça itiraz edilmemişse tahliye talebi bakımından kiracının eli zayıflar. Bu nedenle itiraz dilekçesinde neye itiraz edildiği kalem kalem yazılmalıdır.
Hangi Belgeler Dosyanın Belkemiğidir?
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Ödemelerin banka dekontları ve açıklama satırları
- Artışın bildirildiği ihtarname ile tebliğ belgesi
- Kiralananın devri hâlinde tapu kaydı ve devir tarihi
- Elektronik yazışmalarla teyit edilen ödeme mutabakatları
Ödeme açıklamalarında hangi aya ait olduğunun yazılması, ileride mahsup tartışmasını büyük ölçüde önler. Elden yapılan ödemelerde ise makbuz olmadıkça ispat güçleşir.
Merci Seçimi: İcra Hukuk Mahkemesi mi, Sulh Hukuk mu?
Takip üzerine açılacak tahliye talepleri ile sözleşmeye dayalı tahliye davaları farklı mercilere gider. İcra takibindeki itirazın kaldırılması ve buna bağlı tahliye istemi icra hukuk mahkemesinin görev alanındayken, kira bedelinin tespiti ya da sözleşmenin sona ermesine dayalı tahliye istemleri sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yanlış mercie yapılan başvuruda dosya reddedilirken, sözleşmedeki fesih ve ihtar süreleri işlemeye devam eder.
Riskleri Azaltan Sıra
- Artışın dayanağı sözleşme metninden doğrulanır.
- İhtarnamenin muhataba ulaştığı tarih belgeye bağlanır.
- Talep edilen fark, dönem dönem hesap tablosuna dökülür.
- Takip yolu ve mahkeme, talebin niteliğine göre seçilir.
- Kiracı tarafında ise itiraz süresi tebliğ günü takvime işlenir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve ödeme geçmişi tabloyu değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden veya takip başlatmadan önce dosyanın incelenmesinde yarar vardır.