Kiralananın icra dairesi eliyle tahliyesi, klasik tahliye davasından farklı bir mantıkla işler: burada inceleme büyük ölçüde belgeye dayalıdır ve tanık beyanıyla doldurulamayan boşluklar takibi tıkar. Bu nedenle takip başlatılmadan önce elde hangi belgenin bulunduğu netleştirilmelidir. Aşağıda TBK, TMK ve 634 çerçevesinde icra yolunda tahliye süreci ele alınmaktadır.
Takibin Dayanağını Seçmek
Kira alacağı nedeniyle başlatılan takipte tahliye talebinin de bulunması gerekir; talep edilmemişse yalnızca alacak tahsili yürür. Tahliye taahhüdüne dayanan takip ise bambaşka bir dayanak üzerine kurulur ve taahhüdün düzenlenme ile boşaltma tarihlerinin ayrı ayrı gösterilmesi gerekir. Bu iki yolun karıştırılması, ödeme emrine yapılan itirazın kaldırılması aşamasında dosyanın dayanaksız kalmasına yol açar.
Borçlunun İtiraz Ettiği Noktayı Ayırt Etmek
- Kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmesi
- Kira ilişkisinin varlığının kabul edilip miktara itiraz edilmesi
- Ödemenin yapıldığının ileri sürülmesi
- Takibe yetki yönünden itiraz edilmesi
İmzaya itiraz ile borca itiraz farklı sonuçlar doğurur; hangi itirazın yapıldığı, dosyanın icra mahkemesinde mi yoksa genel mahkemede mi yürüyeceğini etkileyebilir. Ödeme savunmasında ise banka dekontlarındaki açıklama alanı belirleyicidir. Açıklaması bulunmayan elden ödemelerin sonradan ispatı oldukça güçtür.
Yanlış Merciin Yarattığı Kayıp
Kiralananın tahliyesine ilişkin taleplerin bir kısmı sulh hukuk mahkemesinde, icra takibinden doğan itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri ise icra mahkemesinde görülür. İcra mahkemesinin incelemesi sınırlıdır; kapsamlı delil değerlendirmesi gerektiren tahliye sebeplerinin buraya taşınması, esasa girilmeden verilen ret kararıyla sonuçlanabilir. Kaybedilen süre içinde kira alacağı büyürken tahliye de gecikir.
Tebligatı Süreç Planının Merkezine Almak
Ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmemesi, sonraki bütün aşamaları sakatlar. Adres tespiti, tebliğ şerhinin okunması ve tebliğ tarihinden itibaren işleyen sürelerin tek takvimde izlenmesi gerekir. Kiralananda birden fazla kişinin oturduğu durumlarda tebligatın kime yapıldığı ayrıca kontrol edilmelidir.
Tahliye Sonrası Doğacak Talepler
Tahliye gerçekleşse dahi ödenmeyen kira, kullanım bedeli ve kiralanandaki hasarlara ilişkin talepler ayrıca değerlendirilir. Tahliye anında düzenlenen tutanak, taşınmazın durumunu gösteren görseller ve varsa demirbaş listesi, sonraki tazminat tartışmasının temel dayanağı olur.
Bu açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır; kira ilişkisinin türü ve sözleşme metni izlenecek yolu değiştirir. Takip başlatılmadan önce dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.