Kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmazlıklar artık doğrudan dava ile değil, önce arabuluculuk masasında ele alınır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; bu aşama tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Bu düzenleme, tarafların masaya hazırlıksız oturmasının maliyetini artırmıştır; çünkü görüşmede sunulan veriler, sonraki yargılamanın da çerçevesini belirler.
Artış tartışmasının hukuki zemini
TBK, kira bedelinin yenilenen dönemlerdeki artışı bakımından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını üst sınır olarak belirler. Taraflar bunun üzerinde bir oran kararlaştırmış olsa dahi bu sınır gözetilir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise bedelin hakkaniyete göre yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir. Kiralananın kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm olması hâlinde, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve ortak gider yükümlülükleri de tartışmanın parçası hâline gelir.
Masaya götürülecek belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa sonraki dönem ek protokolleri
- Ödemelerin banka üzerinden yapıldığını gösteren dökümler ve açıklama satırları
- Artış bildiriminin karşı tarafa ulaştığını gösteren tebliğ evrakı
- Aynı bölgedeki emsal kira verilerine ilişkin ilan ve sözleşme örnekleri
- Ortak gider, aidat ve yakıt paylarına ilişkin yönetim kayıtları
Emsal verisini ispata dönüştürmek
Emsal kira iddiası, kulaktan duyma rakamlarla değil; kiralananın konumu, yaşı, yüzölçümü ve donanımı bakımından karşılaştırılabilir örneklerle kurulmalıdır. Aynı binadaki farklı katların dahi karşılaştırılabilirliği tartışılabildiğinden, ileri sürülen her emsalin neden benzer olduğu açıklanmalıdır. Kiralananda kiracı tarafından yapılan kalıcı iyileştirmeler varsa, bunların bedele etkisi ayrıca gündeme getirilmelidir.
Mercii hatası ve süre kaybı
- Kira uyuşmazlıkları kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; genel mahkemeye açılan dava zaman kaybı doğurur.
- Tahliye talebi ile bedel tespiti talebi farklı hukuki sebeplere dayanır ve aynı dilekçede birbirine karıştırılmamalıdır.
- İcra takibi yoluyla tahliye ile mahkeme yoluyla tahliye ayrı yollardır; birinde yapılan başvuru diğerinin süresini korumaz.
- Arabuluculuk son tutanağının içeriği, dava dilekçesindeki taleple uyumlu olmalıdır.
Bu içerik bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme hükümleri, kira ilişkisinin süresi ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, görüşme öncesinde bir hukukçudan destek almanız önerilir.