Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi, artık doğrudan dava dilekçesiyle başlayan bir süreç değildir. Arabuluculuk aşamasının dava şartı hâline gelmesi, dosyanın hazırlık mantığını da değiştirdi. Bu rehber, o hazırlığı ve en sık yapılan merci hatalarını ele alıyor.
Arabuluculuk Masasına Boş Gitmemek
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, kira ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarla birlikte dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu aşamada anlaşma sağlanırsa, düzenlenen tutanak icra edilebilirlik yönünden güçlü bir sonuç doğurur; sağlanamazsa son tutanak dava için zorunlu ektir. Masaya belgesiz gitmek, süreci sadece formaliteye indirger. Oysa güncel tapu kaydı, çap ve imar durumu, varsa kat irtifakı ya da kat mülkiyeti projesi ve taşınmazın yaklaşık değerine ilişkin veri masada gerçek bir pazarlık zemini kurar.
Aynen Taksim mi Satış mı: İspat Yükü Nerede
Kural, ortaklığın öncelikle aynen bölünerek giderilmesidir; bölünme mümkün değilse satış yoluna gidilir. TMK sistemi içinde aynen taksim talebinde bulunan taraf, taşınmazın bölünmeye elverişli olduğunu ve bölünme hâlinde değerinde önemli kayıp doğmayacağını ortaya koymak durumundadır. Bunun için imar mevzuatına göre ifraz imkânı, parselin geometrisi ve üzerindeki yapılaşma birlikte değerlendirilir. Aynen taksim iddiası, teknik veriyle desteklenmediğinde dosya hızla satış seçeneğine kayar.
Yanlış Merci: Üç Tipik Senaryo
- Görev hatası: Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür; taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali gibi talepler ise farklı bir mecraya aittir. İki talebin tek dilekçede birleştirilmesi karışıklık yaratır.
- Yetki hatası: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Davacının kendi yerleşim yerinde açtığı dava yetkisizlikle sonuçlanır.
- Kat mülkiyeti ile karıştırma: 634 sayılı kanun kapsamındaki yönetim ve ortak yer uyuşmazlıkları farklı bir usule tabidir; ortaklığın giderilmesi ile aynı dosyada yürütülemez.
Muhdesat ve Kira Geliri Tartışması
Taşınmaz üzerinde bir paydaşın kendi imkânlarıyla yaptığı yapı, ağaç veya tesis bulunduğunda muhdesat iddiası gündeme gelir ve bu iddia satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkiler. İddianın sahibi, masrafı kendisinin yaptığını fatura, ruhsat, abonelik kayıtları ve tanıkla göstermelidir. Aynı şekilde taşınmazdan elde edilen kira gelirinin paydaşlar arasında paylaşılmaması, ayrı bir talebin konusudur ve ortaklığın giderilmesi dosyasında çözülmez.
Satış Aşamasına Hazırlık
Satış yoluyla giderilmeye karar verildiğinde süreç satış memurluğu üzerinden yürür. Bu aşamada taşınmazın üzerindeki haciz, ipotek ve şerhlerin güncel durumu, satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkilediği için önceden çıkarılmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve mevcut şerhler süreci değiştirir. Arabuluculuk başvurusundan önce dosyanızın özelini bir hukukçuyla planlamanız süre kaybını önler.