Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri, dava şartı arabuluculuk kapsamına alındıktan sonra farklı bir düzene girdi. Artık tartışma yalnızca tahliye sebebinin varlığında değil, sürecin doğru sırayla yürütülüp yürütülmediğinde de düğümleniyor. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun'un ilgilendirdiği bu alanda aşağıdaki değerlendirme, tahliye dosyasını sağlam kurmaya odaklanmaktadır.
Önce Sebep, Sonra Yol
Tahliye talebinin dayanağı sürecin tamamını belirler. İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan takip veya sözleşmeye aykırılık; her biri farklı süre, farklı ihtar ve farklı delil gerektirir. Aynı dosyada birden çok sebebin gelişigüzel sıralanması, ispatı güçlendirmez; aksine hangi vakıanın ispatlanacağını belirsizleştirir.
Arabuluculuk Basamağı Nerede Durur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir; bu adım atlandığında dava usulden reddedilir. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen süreçler ile ihtiyati tedbir gibi geçici hukuki koruma talepleri farklı değerlendirilir. Uygulamada görülen tipik hata, kira alacağı için başlatılan icra takibinin tahliye kararı yerine geçtiğinin sanılması ya da arabuluculuk aşaması tamamlanmadan doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvurulmasıdır. Anlaşmama tutanağının dava dilekçesine eklenmesi de ayrıca kontrol edilmelidir.
Dosyayı Taşıyan Belgeler
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa sonraki dönem yazılı mutabakatları
- Kira bedeli ödemelerine ilişkin banka kayıtları ve açıklama satırları
- Gönderilen ihtarnameler ile tebliğ tarihini gösteren evrak
- Tahliye taahhüdü varsa düzenlenme ve teslim tarihini gösteren kayıtlar
- Taşınmazın hâlihazır durumunu gösteren tarihli fotoğraf ve tespit tutanakları
İhtiyaç ve Taahhüt İddialarında İspat
İhtiyaç nedeniyle tahliyede beklenen, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konulmasıdır. Bu nedenle kim için ihtiyaç duyulduğu, o kişinin mevcut barınma durumu ve ihtiyacın neden bu taşınmazla karşılanacağı somut biçimde açıklanmalıdır. Taahhüde dayalı tahliyede ise tartışma çoğunlukla taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda mı yoksa daha sonra mı verildiği noktasında toplanır; bu husus tarih ve imza incelemesiyle ilgilidir.
Kiracı Tarafında Savunma Düzeni
Kiracı bakımından da aynı belgeler önem taşır. Ödemelerin hangi döneme mahsuben yapıldığı açıklama satırında yazılmadığında, alacaklı tarafın mahsup iddiası güç kazanır. Kullanım sırasında yapılan zorunlu masraflar, taşınmazdaki ayıplar ve depozito ilişkisi ayrı bir talep konusu olabileceğinden, bunların belgeleri tahliye dosyasından bağımsız derlenmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında sonuç, çoğu zaman sebebin doğru seçilmesine ve sürecin doğru sırayla yürütülmesine bağlıdır. Sözleşmenizin ve ihtar geçmişinizin hangi yolu desteklediğini bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.