Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava dilekçesi yazılmadan önce cevaplanması gereken iki soru vardır: talep hangi hukuki sebebe dayanıyor ve dava nerede açılacak. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin düzenlemelerin birlikte işlediği bu alanda, yanlış yerde açılan dava yıllara yayılan bir kayba dönüşebilir.
Hukuki Sebep Delil Türünü Belirler
Tapu iptali ve tescil talebi tek bir kalıp değildir. Mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan görünürdeki satış iddiası, devir sırasında ehliyetin bulunmadığı iddiası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ön alım hakkına dayalı talepler ve kat karşılığı inşaat ilişkisinden doğan tescil istemleri farklı olguların ispatını gerektirir. Dilekçede sebep açıkça yazılmadığında, toplanan deliller de dağınık kalır.
Kesin Yetki Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu kural kesindir; taraflar aksini kararlaştıramaz, mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Davalının yerleşim yerine göre dava açma alışkanlığı bu tür dosyalarda doğrudan yetkisizlik kararına yol açar. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri bakımından ayrı değerlendirme yapılması gerekir. Görev bakımından ise talebin niteliğine göre asliye hukuk mahkemesi ile kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi arasındaki ayrım gözetilmelidir.
Arabuluculuk Bu Uyuşmazlıkta Nerede Duruyor
Kira ilişkisinden ve ortaklığın giderilmesine yönelik bazı taleplerden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Mülkiyetin aktarılmasını hedefleyen tapu iptali ve tescil talepleri bakımından ise durum farklıdır; taşınmaz devrine ilişkin anlaşmaların arabuluculuk sürecinde yapılabilmesine imkân tanıyan düzenlemeler, bu talebi tek başına dava şartı kapsamına sokmaz. Dosyanın hangi kategoride olduğu belirlenmeden başvuru yapılması, hem gereksiz bekleme hem de dava şartı eksikliğiyle karşılaşma riskini birlikte doğurur.
Delil Zincirinin Kurulması
- Tapu kaydı ve dayanak belgeleri, resmî senetle birlikte istenir.
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği banka kayıtlarıyla izlenir.
- Devredenin devir tarihindeki mali durumu ve gelir kaynakları ortaya konur.
- Ehliyet tartışması varsa hastane ve reçete kayıtları ile sağlık kurulu değerlendirmesi istenir.
- Taşınmazın devir tarihindeki ve dava tarihindeki değeri için keşif ve bilirkişi incelemesi planlanır.
- Tanıklar, ailevi ve ticari ilişkiyi bilen kişilerden seçilerek olgu bazlı bildirilir.
Süreç Boyunca Dikkat Edilecekler
Dava açılırken taşınmaz üzerine üçüncü kişilere devri engelleyecek şerh talebinin ayrıca ileri sürülmesi, kararın uygulanabilirliği bakımından belirleyici olabilir. Harç hesabının taşınmazın değeri üzerinden yapılması ve ıslah ihtimalinin baştan öngörülmesi de dosyanın gidişatını etkiler.
Yukarıdaki açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmaz dosyalarında tapu kaydındaki tarihsel akış sonucu belirlediğinden, dava açmadan önce kayıtların bir hukukçuyla birlikte incelenmesi tavsiye edilir.