Apartman ve site uyuşmazlıklarının büyük bölümü, aslında tek bir sorunun etrafında döner: tartışma konusu alan ortak yer midir, yoksa bağımsız bölümün eklentisi mi? Bu sorunun yanıtı belirlenmeden açılan davalar, çoğu zaman yıllar sonra nitelendirme hatası nedeniyle sonuçsuz kalır. Rehber, tespit ve delil hazırlığını görevli mahkeme sorunuyla birlikte ele alır.
Önce Nitelik, Sonra Talep
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yerleri ve eklentileri ayrı ayrı düzenler. Çatı, dış cephe, ana giriş, tesisat şaftları kural olarak ortak yer sayılırken; bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş depo veya kömürlük eklenti niteliğinde olabilir. Bu belirleme yönetim planı, mimari proje ve tapu kaydındaki eklenti şerhi birlikte okunarak yapılır. Nitelik belirlenmeden ileri sürülen müdahalenin men'i veya eski hâle getirme talebi, dayanaksız kalır.
Delil Tespitinin Zamanı
Yapıya yapılan müdahaleler geri döndürülebilir niteliktedir; kapatılan bir alan açılabilir, sökülen bir bölüm yeniden takılabilir. Bu yüzden dava açılmadan önce mevcut durumun mahkeme aracılığıyla tespiti, çoğu dosyada en değerli adımdır. Tespit talebinde ölçüm, fotoğraflama ve teknik değerlendirmenin kapsamı açıkça yazılmalıdır. Yalnızca fotoğraf çekmekle yetinmek, karşı tarafın fotoğrafın tarihine ve yerine itiraz etmesi hâlinde yetersiz kalır.
Yönetim Planı ve Kurul Kararı Arşivi
- Yönetim planının tapudan alınmış güncel örneği ve varsa değişiklikleri
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- Toplantı çağrısının nasıl yapıldığını gösteren belgeler
- Mimari proje, ruhsat ve varsa tadilat ruhsatı
- Aidat ve ortak gider hesaplarına ilişkin kayıtlar
Kurul kararına itiraz edilecekse, kararın öğrenilmesine bağlı kısa bir süre öngörüldüğü unutulmamalı; süreler yürürlükteki kanun metninden doğrulanmalıdır.
Görevli Mahkemede Yapılan Klasik Hata
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından özel bir görev kuralı bulunur ve bu tür davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık aynı taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil ya da mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi talepleri farklı bir çerçeveye girer. Uyuşmazlığı kat mülkiyeti ilişkisinden mi yoksa mülkiyet hakkından mı doğduğunu ayırt etmeden açılan dava, görevsizlik kararıyla döner. Ayrıca yönetici aleyhine açılacak davalar ile kat maliki aleyhine açılacak davalarda husumetin doğru yöneltilmesi de gerekir.
Bilirkişi ve Keşif Planı
- Tespit veya keşif öncesinde sorulacak teknik sorular yazılı hâle getirilir.
- Projedeki durum ile fiilî durum karşılaştırmalı olarak sunulur.
- Ortak gidere etkisi varsa hesaplama yöntemi ayrıca sorulur.
- Kiracı bulunan bağımsız bölümlerde fiilî kullanım ayrıca belgelenir.
- Rapora itiraz için tanınan süre takvime işlenir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planı hükümleri ve yapının projesi sonucu doğrudan etkilediğinden, belgeler üzerinden mesleki bir değerlendirme yaptırmanız önerilir.