Kat mülkiyetine tabi yapılarda çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü hukuki gerekçe zayıf olduğu için değil, süre kaçırıldığı veya dosya yanlış mercie götürüldüğü için sonuçsuz kalır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kendi içinde özel süreler ve özel bir görev kuralı barındırır; TBK ve TMK ise arka plandaki genel çerçeveyi kurar.
Sürenin Başladığı An Herkes İçin Aynı Değil
Kat malikleri kurulu kararının iptali istendiğinde sürenin başlangıcı, malikin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişir. Toplantıda bulunan ve karara muhalif kalan malik bakımından karar tarihi esas alınırken, toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrendiği tarih önem kazanır; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen bir üst sınır vardır. Bu nedenle dosyaya konulacak ilk belge, kararın kime, ne zaman ve nasıl duyurulduğunu gösteren kayıttır.
Öğrenme Tarihini Kanıtlayan Belgeler
- Karar defterinin ilgili sayfasının tarihli örneği ve imza sütunu
- İlan panosuna asıldığına dair tutanak veya fotoğraf
- Yöneticinin gönderdiği bildirim, ihtarname ya da elektronik mesaj kaydı
- Aidat borç bildirimleri: çoğu zaman kararın uygulanmaya başladığı tarihi gösterir
Öğrenme tarihi ispatlanamadığında, uygulamada karar tarihi esas alınmakta ve süre çoktan dolmuş sayılabilmektedir. Bu yüzden öğrenme anını belgeleyen kayıt, esasa ilişkin tüm argümanlardan önce gelir.
Yanlış Merci Riski Nerede Doğuyor?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve yetki, taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır. Buna karşılık aynı binadaki kira ilişkisinden doğan tahliye ve kira alacağı talepleri farklı bir hukuki temele oturur. Malikin yönetime karşı talebi ile kiracıya karşı talebi tek dilekçede birleştirildiğinde, dosya görev yönünden dağılır. Ayrıca yönetim planından kaynaklanan bir talebin doğrudan icra takibine dönüştürülmesi de sık görülen bir hatadır; aidat alacağı ile kararın geçersizliği iddiası aynı yolda ilerlemez.
Delil Zincirini Yapıya Göre Kurmak
Ortak yer, eklenti ve bağımsız bölüm ayrımı çoğu uyuşmazlığın merkezindedir. Bu ayrımı gösteren temel kaynaklar tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planıdır. Fiili kullanımın projeye aykırı olduğu iddiasında, projedeki durum ile mevcut durumu karşılaştıran görsel ve teknik belge birlikte sunulmalıdır. Gürültü, koku veya taşkın kullanım gibi süreklilik gösteren iddialarda ise tek bir tarihe ait kayıt yeterli olmaz; tarihlendirilmiş ve düzenli aralıklı kayıtlar daha güçlü sonuç verir.
Uygulama Sırası
- Karar metnini ve duyuru kaydını temin edin, tarihleri sabitleyin.
- Talebinizin kat mülkiyeti mi, kira mı, mülkiyet mi kaynaklı olduğunu ayırın.
- Tapu, proje ve yönetim planını dosyanın omurgası yapın.
- Süre dolmadan tedbir ihtiyacı olup olmadığını değerlendirin.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır. Yapının durumu, yönetim planının içeriği ve kararın niteliği sonuca doğrudan etki ettiğinden, süre işlerken bir avukatla görüşülmesi hak kaybını önlemek bakımından önemlidir.