Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, göründüğünden daha teknik bir dosyadır. Dava dilekçesi doğru mahkemeye verilmediğinde ya da taşınmazın fiili durumu belgelenmediğinde süreç aylarca uzayabilir. Bu rehber, dava öncesi ihtarın işlevine ve taşınmaza ilişkin delil dosyasının kurulmasına odaklanır.
İhtar Zorunlu Değildir, Ama İşlevsizdir Demek Yanlıştır
Ortaklığın giderilmesi için paydaşlara önceden ihtar çekilmesi bir dava şartı değildir. Buna karşılık noter aracılığıyla gönderilen bir paylaşma teklifi iki bakımdan değer taşır: anlaşarak paylaşma ihtimalini test eder ve yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin paylaştırılması tartışmasında tarafların tutumunu belgeler. İhtarda paylaşma önerisinin somut olması, yani hangi bölümün kime bırakılacağının yazılması gerekir.
Taşınmazın Fiili ve Hukuki Durumunu Belgelemek
Mahkemenin aynen taksim ile satış arasında yapacağı değerlendirme, doğrudan taşınmazın niteliğine bağlıdır. Bu nedenle dosyaya baştan konulacak belgeler süreci kısaltır.
- Güncel tapu kaydı, çap ve kadastro paftası
- İmar durumu ve ifraz kabiliyetine ilişkin belediye yazısı
- Yapı kayıt belgesi, ruhsat ve iskân durumu
- Taşınmazı kullanan paydaş veya kiracıya ilişkin sözleşmeler
- Üzerindeki yapı ya da dikili varlığın kime ait olduğuna ilişkin belgeler
Muhdesat İddiası Ayrı Bir Tartışmadır
Taşınmaz üzerindeki bina veya ağaçların bir paydaşa ait olduğu iddiası, ortaklığın giderilmesi dosyası içinde çözülmez. Bu iddianın ayrıca ileri sürülmesi ve belgelendirilmesi gerekir; aksi hâlde satış bedelinin paylaştırılmasında hak kaybı doğabilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Kural olarak aynen taksim önceliklidir; ancak taşınmazın niteliği buna elverişli değilse ya da taraflardan biri talep etmemişse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Aynen taksim isteyen tarafın, bunun teknik olarak mümkün olduğunu gösteren belgeleri sunması beklenir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun çerçevesindeki düzen de ayrıca değerlendirilmelidir.
Yetki ve Görevde Sık Yapılan Hata
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu yetki taraflarca değiştirilemez. Dilekçenin paydaşlardan birinin yerleşim yerindeki mahkemeye ya da asliye hukuk mahkemesine verilmesi, dosyanın gönderilmesi için ek karar ve ek zaman anlamına gelir. Tüm paydaşların davada yer alması gerektiği; mirasçı paydaş varsa mirasçılık belgesinin dosyaya konulması da unutulmamalıdır.
Dava Öncesi Kontrol
- Tüm paydaşlar ve mirasçılar eksiksiz tespit edildi mi?
- Taşınmazın imar ve ifraz durumu belgelendi mi?
- Muhdesat iddiası varsa ayrıca ileri sürüldü mü?
- Dilekçe taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine mi yöneltiliyor?
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; her taşınmazın tapu ve imar durumu farklı sonuçlar doğurabilir. Paydaşlar arasında kullanım uyuşmazlığı da varsa, dava açmadan önce bütün talepleri birlikte planlamak üzere hukuki destek almanız yararlı olacaktır.