Tahliye taleplerinde sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, doğru yolun doğru zamanda seçilmesidir. Aynı kiralanan için icra dairesi, sulh hukuk mahkemesi ve arabuluculuk aşaması farklı senaryolarda devreye girer. Bu yazı, TBK ve TMK ekseninde tahliye sebeplerine göre süre yönetimini ve merci tercihini ele alır.
Sebep Belirlenmeden Takvim Kurulamaz
Kira bedelinin ödenmemesi, gereksinim, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü ile aynı kira yılı içinde verilen haklı ihtarlar birbirinden bağımsız hukuki temellerdir. Her birinin ihtar gereksinimi, dava açma zamanı ve ispat aracı ayrıdır. Dilekçede birden fazla sebebin gelişigüzel sıralanması, ispat yükünü gereksiz biçimde ağırlaştırır.
İhtarname Dosyanın Omurgasıdır
Temerrüt esaslı taleplerde ihtarnamenin içeriği kadar tebliğ tarihi de belirleyicidir. İhtarda hangi dönem kirasının istendiği, ödeme süresinin ve sonucun açıkça yazılması gerekir. Tebligat parçası, ihtar metni ve ödeme kayıtları aynı klasörde tutulduğunda, karşı tarafın ödeme savunması hızlıca karşılanabilir.
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri
- Ödemelerin banka üzerinden mi elden mi yapıldığı
- Açıklama satırlarında hangi aya ait olduğunun yazılıp yazılmadığı
- Ortak gider ve yan ödemelerin kira alacağından ayrıştırılması
İcra Dairesi mi, Sulh Hukuk Mahkemesi mi
Kira alacağı ve tahliye talebi icra dairesi üzerinden yürütülebileceği gibi, tahliye davası doğrudan sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takip ile gereksinime dayanan dava, aynı sonuca farklı usullerle ulaşır. Ayrıca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüşken, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin işlemler bu kapsamda değerlendirilmez. Bu ayrımın gözden kaçması, dosyanın en başta usulden dönmesine yol açar.
634 Sayılı Kanunun Devreye Girdiği Hâller
Kiralanan bir bağımsız bölümse ve sorun kira ilişkisinden değil, ortak yaşamın çekilmez hâle gelmesinden kaynaklanıyorsa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki yol ayrı bir hat oluşturur. Kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı ve tutulan tutanaklar bu hatta esas delil hâline gelir.
Kira ilişkisinin süresi, sözleşmenin içeriği ve tarafların sıfatı burada anlatılandan farklı bir sıralama gerektirebilir. Tahliye adımına geçmeden önce sebep seçimini ve izlenecek yolu hukuki destekle birlikte belirlemeniz, tekrar eden süreç masraflarını önler.