Tapu iptali ve tescil istemleri, tek bir dava tipi değil; muvazaa, hile, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması gibi birbirinden farklı hukuki sebeplerin toplandığı bir başlıktır. Seçilen sebep hem toplanacak delili hem de süre rejimini değiştirdiği için, dava dilekçesinden önce sebep tayini yapılmalıdır. Bu rehber, süre baskısı altında delil sırasını kurmaya ve yetkiyi doğru belirlemeye odaklanır.
Hukuki Sebep Seçimi Süreyi Belirler
Mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırma iradesiyle yaptığı devirlerde ileri sürülen muvazaa iddiası, kural olarak süreye bağlı olmayan bir geçersizlik iddiasıdır. Buna karşılık irade sakatlığına dayalı istemler, sakatlığın öğrenilmesinden itibaren işleyen hak düşürücü sürelere tabidir. Aynı taşınmaz için her iki sebep de gündeme gelebiliyorsa, süreye bağlı olan sebebin önce değerlendirilmesi gerekir; çünkü kaybedilen süre sonradan telafi edilemez.
Yetki Burada Tarafların Seçimine Bırakılmamıştır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Sözleşmedeki yetki şartına güvenerek başka bir yerde açılan dava, yetki itirazı üzerine gönderilse dahi zaman kaybına yol açar; ayrıca gönderme talebinin de süresi vardır. Kadastro çalışmalarının devam ettiği bölgelerde ise uyuşmazlığın kadastro mahkemesinin görev alanına girip girmediği ayrıca kontrol edilmelidir.
Delil Sırası: Kayıttan Olguya
- Tapu müdürlüğünden akit tablosu, yevmiye kaydı ve dayanak belgeler istenir.
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği banka ve kasa kayıtlarıyla karşılaştırılır.
- Devir tarihindeki emlak vergi değeri ile beyan edilen bedel arasındaki fark ortaya konur.
- Devredenin o tarihteki ekonomik ve sağlık durumuna ilişkin kayıtlar toplanır.
- Tanık beyanları en sona bırakılır; yazılı delille çelişmeyecek biçimde yönlendirilir.
Tedbir Talebini İhmal Etmemek
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devri, kazanılacak hükmü fiilen etkisiz bırakabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi istenmelidir. Talep, sadece bir cümleyle değil; devir riskini gösteren somut olgularla desteklendiğinde kabul ihtimali artar.
Buradaki açıklamalar yol gösterici niteliktedir. Taşınmazın hukuki geçmişi, devir zinciri ve tarafların sıfatı değerlendirmeyi baştan değiştirebileceğinden, süre riski bulunan dosyalarda gecikmeden hukuki destek almak gerekir.