Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar çoğu zaman basit bir hesap tartışması gibi görünür; oysa hangi talebin hangi mahkemeye ve hangi süre içinde götürüleceği, sonucu hesaptan daha çok etkiler. Bu rehber, artış uyuşmazlığını ispat ve süre ekseninde ele alır.
Artışta Ölçüt ve İspat Yükü
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki artışı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlar. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Kiracı ödediği bedeli, kiraya veren ise sözleşmenin varlığını ve talep ettiği artışın dayanağını ispatlar. Bu nedenle ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılması, sonraki aşamada tek başına belirleyici olabilir.
Hangi Yol: Tespit Davası, İhtar, İcra Takibi
Uygulamada üç yol karıştırılır. Kira bedelinin yeniden belirlenmesi isteniyorsa kira tespit davası açılır ve bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ödenmeyen fark talep ediliyorsa ilamsız icra takibi veya alacak davası gündeme gelir. Tahliye amaçlanıyorsa dayanılan sebep (temerrüt, ihtiyaç, iki haklı ihtar) baştan seçilmeli, her sebebin kendi usulü izlenmelidir. Yanlış yolun seçilmesi yalnızca zaman değil, ihtarın hükümsüz kalması riskini de doğurur.
Süre Çizelgesi Kurmak
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri
- Tespit davasının hangi dönem için sonuç doğuracağına ilişkin bildirim tarihi
- Temerrüt ihtarında verilen ödeme süresinin dolduğu gün
- İki haklı ihtar iddiasında ihtarların ait olduğu kira yılı
Delil Dosyasının Kurulması
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller bir araya getirilir.
- Tüm ödeme dekontları dönem dönem tabloya işlenir.
- Emsal kira araştırması için taşınmazın konumu, yaşı ve niteliği belgelenir.
- Noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri ayrı klasörde tutulur.
Son Söz
Bu açıklamalar genel çerçeve sunar; sözleşmenizin türü, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı değerlendirmeyi değiştirebilir. İhtar göndermeden veya dava açmadan önce hukuki görüş alınması, geri dönüşü zor hataları önler.