Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıkların önemli bölümü, ortak gider borcu ve ortak alan kullanımı etrafında toplanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümleri birlikte uygulandığından, gönderilecek ihtarın muhatabı ve içeriği sürecin tamamını etkiler. Aşağıda ihtar aşamasının belgelendirilmesi ve doğru makamın seçilmesi ele alınmaktadır.
İhtarın Muhatabı: Malik mi, Kiracı mı
Ortak gider borcundan bağımsız bölüm maliki sorumludur; kiracının sorumluluğu ise sözleşme ve kanunda belirlenen çerçevede ve malikle birlikte gündeme gelir. İhtarın yalnızca kiracıya gönderilmesi, malike karşı yürütülecek takipte tarih boşluğu doğurur. Bu nedenle bildirim hem malike hem de fiilen kullanan kişiye ayrı ayrı yapılmalı, tebliğ evrakı bağımsız bölüm numarasıyla eşleştirilerek saklanmalıdır.
Karar Defteri ve İşletme Projesi Neden Temel Delildir
Aidat alacağının varlığı ve miktarı, yönetimin tek taraflı beyanıyla değil, usulüne uygun alınmış kararlarla ispatlanır. Dosyada bulunması gerekenler şunlardır:
- Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı ve toplantı tutanağı
- Karar defterinin ilgili sayfalarının okunabilir örneği
- Tebliğ edilmiş işletme projesi ve tebligat evrakı
- Tahsilat ve gider kayıtlarını gösteren hesap tablosu
- Ortak alana ilişkin şikâyetlerde fotoğraf, teknik rapor ve yazışmalar
Sulh Hukuk Mahkemesi ile İcra Dairesi Arasındaki Sınır
Yanlış merciye başvuru bu alanda sık görülür. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, örneğin projeye aykırı kullanım, hakimin müdahalesi talebi veya yöneticinin işlemlerine itiraz, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık kesinleşmiş bir işletme projesine dayanan gider alacağının tahsili için icra takibi yolu izlenir. Alacağın tahsili amacıyla mahkemeye başvurmak ya da nitelikli bir kullanım uyuşmazlığını icra dairesine taşımak, hem zaman hem masraf kaybına yol açar. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
Gecikme Tazminatı ve Hesap Tablosu
Ortak gider borcunu zamanında ödemeyen malik için kanunda gecikme tazminatı öngörülmüştür. Talebin kabul edilebilmesi, hesabın ay ay gösterilmesine bağlıdır. Tabloda her ay için tahakkuk eden tutar, ödeme tarihi ve kalan bakiye ayrı sütunlarda yer almalıdır. Toplu ve dayanaksız bir rakam yazılması, alacağın tümüne yönelik itirazı kolaylaştırır.
Değerlendirme Notu
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar. Yapının yönetim planı, alınan kararların içeriği ve bağımsız bölümün kullanım biçimi sonucu değiştirebilir. İhtar gönderilmeden önce yönetim planının ve karar defterinin incelenmesi, hem muhatabın hem de izlenecek yolun doğru belirlenmesini sağlar.