Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası, çoğu zaman kararla değil satışın fiilen tamamlanmasıyla sonuçlanır. Dosyaların uzamasının başlıca sebebi, satış aşamasının ve taşınmazda oturanların durumunun baştan planlanmamasıdır. Bu rehber TMK, TBK ve 634 sayılı düzenleme ekseninde satış ve tahliye ayağına odaklanır.
Davanın Yeri ve Sınırları
Ortaklığın giderilmesi talebi, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yöneltilir. Bu yetki kuralı, tarafların yerleşim yerine göre değişmez; farklı bir yer mahkemesine açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır. Ayrıca kat mülkiyeti kurulmuş bir anagayrimenkulde, anagayrimenkulün bütünü bakımından ortaklığın giderilmesi istenemez; bu durumda talep bağımsız bölüm üzerindeki ortaklıkla sınırlıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Kural olarak önce aynen taksim imkânı araştırılır; bölünme mümkün ve taşınmazın değerinde önemli kayıp doğurmuyorsa bu yol tercih edilir. Aynen taksimin gündeme gelebilmesi için imar durumu, ifraz imkânı ve payların oranı birlikte değerlendirilir. Bu nedenle davanın başında şu belgelerin dosyaya sunulması süreci kısaltır:
- Güncel tapu kaydı ve pay durumunu gösteren belge
- İmar durumu ve varsa ifraz-tevhit bilgisi
- Taşınmaz üzerindeki şerhler, hacizler ve ipotek kayıtları
- Taşınmazda kim tarafından, hangi sıfatla oturulduğuna dair bilgi
Satış Aşamasının Yönetimi
- Satışa karar verilmesinin ardından satışı gerçekleştirecek memurluğun görevlendirilmesi
- Kıymet takdiri ve buna karşı yapılabilecek itirazın takvimlenmesi
- İlan ve artırma şartnamesinin içeriğinin, taşınmazın fiilî durumunu doğru yansıtacak biçimde denetlenmesi
- İhalenin gerçekleşmesi ve ihalenin feshi taleplerine ilişkin sürelerin izlenmesi
- Satış bedelinin paylaştırılması
Tahliye Sorunu Baştan Hesaplanmalı
Taşınmazda paydaşlardan biri veya bir kiracı oturuyorsa, ihale sonrası teslim kendiliğinden gerçekleşmez. Alıcının taşınmazı teslim alabilmesi için icra dairesi aracılığıyla işletilecek ayrı bir süreç bulunur ve bu sürecin işleyişi, oturanın sıfatına göre değişir. Şartnamede taşınmazın kiralı olduğunun belirtilmesi, alıcının bilgilendirilmesi ve sonraki itirazların önlenmesi bakımından önemlidir. Bu ayrıntının atlanması, ihalenin feshi tartışmasına kadar uzanabilir.
Paydaşlar Arasındaki Kullanım İlişkisi
Dava sürerken taşınmazı tek başına kullanan paydaş bakımından ecrimisil talebi ayrı bir dava konusudur ve ortaklığın giderilmesi dosyasında incelenmez. Bu talebin ayrı yürütülmesi, hem sürenin korunması hem de her iki dosyanın kendi delil düzeninde ilerlemesi için gereklidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın imar durumu, üzerindeki kayıtlar ve fiilî kullanım biçimi sonucu belirgin biçimde etkilediğinden, dava öncesinde tapu ve imar kayıtlarının bir hukukçuyla incelenmesi önerilir.