Aynı bina içinde doğan uyuşmazlıklar çoğu zaman iç içe geçer: aidat alacağı, ortak alan kullanımı ve kiracının tahliyesi tek bir sorun gibi görünür. Oysa kat mülkiyeti ilişkisinden doğan talep ile kira ilişkisinden doğan tahliye talebi farklı mercilerde ve farklı usullerle yürütülür.
İki Ayrı Hukuki İlişkiyi Ayırmak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri arasındaki ilişkileri, yönetim planını ve ortak yer kullanımını düzenler; bu kapsamdaki uyuşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki ise Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir ve tahliye talebi kendi rejimine göre ilerler. Kiracının rahatsızlık verdiği iddiası kat mülkiyeti çerçevesinde ayrıca değerlendirilebilir; ancak bu, kira sözleşmesinin feshi anlamına gelmez.
Tahliye: İcra Yolu ve Dava Yolu
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde, tahliye istemli ilamsız takip yolu ile ödeme emri gönderilebilir.
- Ödeme emrine itiraz edilirse takip durur ve itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine başvurulur.
- Yazılı sözleşmeye dayanmayan hallerde izlenecek yol farklılaşır; belge düzeni baştan kontrol edilmelidir.
- Tahliye taahhüdüne dayalı talepte, taahhüdün düzenlenme ve boşaltma tarihleri kritik önemdedir.
- Gereksinim veya yeniden inşa nedenine dayalı tahliye ise dava yoluyla ileri sürülür.
Aidat Alacağında Takip Türü
Yönetim tarafından takip edilen aidat ve ortak gider alacaklarında, karar defterindeki işletme projesi ve tebliğ kayıtları dosyanın belkemiğidir. Alacağın kime karşı, hangi dönem için istendiği açıkça gösterilmeli; malik ile kiracının sorumluluk kapsamı ayrıştırılmalıdır. Alacak takibi ile ortak alana müdahalenin önlenmesi talebi aynı dosyada birleştirilmemelidir.
Süre Planı ve İhtar Disiplini
- İhtarname noter aracılığıyla gönderilir ve tebliğ tarihi kaydedilir.
- İhtarda tanınan sürenin dolduğu gün takvime işlenir.
- Takip veya dava için gerekli belgeler bu süre içinde hazırlanır.
- İtiraz gelmesi ihtimaline karşı ikinci aşama dilekçesi önceden taslak haline getirilir.
Değerlendirme
Tahliye süreçlerinde tek bir usul hatası, aylar süren gecikmeye yol açabildiğinden yol seçimi baştan doğru yapılmalıdır. Buradaki açıklamalar genel bilgi sunar; sözleşmenin içeriği ve taşınmazın niteliği izlenecek yöntemi değiştirebileceğinden hukuki destek alınması önerilir.