Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman esasa girilmeden, arabuluculuk aşamasının atlanması ya da yanlış mahkemeye başvurulması nedeniyle belirlenir. TMK ve TBK hükümlerinin yanında kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin de devreye girdiği bu dosyalarda, usul takvimi en az esas iddia kadar önemlidir.
Arabuluculuk Dava Şartı mı, Seçimlik mi
Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuğun dava şartı haline getirilmesi, tapu iptali ve tescil talepleri için başvuru sırasını değiştirmiştir. Bu kapsamdaki bir talep, arabulucuya başvurulmadan doğrudan mahkemeye taşındığında dava usulden reddedilir. Buna karşılık her taşınmaz uyuşmazlığı aynı kategoriye girmez; el atmanın önlenmesi, ecrimisil ya da kira ilişkisinden doğan talepler farklı değerlendirilebilir. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce talebin hukuki niteliği net biçimde adlandırılmalıdır.
Son Tutanak ve Ondan Sonra İşleyen Takvim
Arabuluculuk sürecinin bitiminde düzenlenen son tutanak, yalnızca bir formalite belgesi değil, dava dilekçesine eklenmesi zorunlu olan bir usul belgesidir. Anlaşmama halinde dava açma takvimi bu tarihten hareketle kurgulanır. Tutanakta tarafların ve uyuşmazlık konusunun doğru gösterilmesi de önemlidir; taraf gösterilmeyen bir kişi hakkında sonradan açılan dava için arabuluculuk şartı yerine getirilmemiş sayılabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Görev bakımından ise talep asliye hukuk mahkemesine mi, kat mülkiyetinden kaynaklanıyorsa sulh hukuk mahkemesine mi ait sorusunun baştan yanıtlanması gerekir. Yanlış mercie yapılan başvuru yalnızca zaman kaybı doğurmaz; bu arada işleyen süreler nedeniyle esas hakkın tartışılamaz hale gelmesine de yol açabilir.
Tedbir Talebi Süreci Beklemez
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riski varsa, arabuluculuk sürecinin sonunu beklemek telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Tapu kaydına şerh verilmesine yönelik ihtiyati tedbir talebi, sürecin başında ayrıca değerlendirilmelidir. Talebin gerekçesinde yaklaşık ispat ölçüsünde somut veri sunulması, kayıt örnekleri ve devir hazırlığına işaret eden belgelerin eklenmesi beklenir.
Dosya Hazırlığında Öncelik Sırası
- Tapu kaydı, takyidat ve tüm intikal zincirinin çıkarılması
- Devir işlemine dayanak sözleşme ve ödeme belgelerinin toplanması
- Talebin aynına ilişkin olup olmadığının netleştirilmesi
- Arabuluculuk başvurusunda tarafların eksiksiz gösterilmesi
- Tedbir ve dava dilekçesinin eş zamanlı hazırlanması
Yukarıdaki çerçeve genel bir yol haritasıdır. Taşınmazın niteliği, mirasa ya da ortaklığa konu olup olmadığı ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, işleme girişmeden önce dosyaya özgü bir hukuki değerlendirme almak gerekir.