Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, sonucu itibarıyla herkesi bağlayan bir tasfiye sürecidir. Bu dava artık, açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektiren uyuşmazlıklar arasında yer aldığı için, usul planının ilk halkası mahkeme değil arabuluculuk aşamasıdır.
Neden Bu Davada Taraf Teşkili Her Şeyi Belirler
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların süreçte yer alması zorunludur. Bir paydaşın eksik bırakılması, dosyanın ilerlemesini baştan durdurur. Mirasa dayalı elbirliği mülkiyetinde ise önce mirasçılık belgesinin alınması ve mirasçı çemberinin kesinleştirilmesi gerekir. Vefat etmiş bir paydaşın mirasçılarının tespiti çoğu zaman sürecin en uzun aşamasıdır ve arabuluculuk başvurusu yapılmadan önce tamamlanmalıdır. Arabuluculuk aşamasında eksik kalan taraf listesi, dava aşamasında ikinci kez kaybedilen zaman demektir.
Arabuluculuk Aşamasında Görüşülmesi Gerekenler
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığı; imar durumu ve ifraz koşulları
- Satış yoluyla giderilme halinde satış usulü ve masrafların paylaşımı
- Taşınmazı fiilen kullanan paydaşın durumu ve ecrimisil tartışması
- Üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı bulunup bulunmadığı
- Muhdesat iddiası: ağaç, bina ya da tesisin kime ait sayılacağı
Bu başlıkların son tutanağa açıkça yazılması, dava aşamasında talep genişletme tartışmasını önler.
Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taşınmazın devrine ilişkin sonuç doğuracaksa tapu işlemi bakımından ayrıca resmi şekil gereklerinin gözetilmesi gerekir. Bu nedenle anlaşma metni yazılırken, hangi işlemin hangi kurumda ve hangi belgeyle tamamlanacağı adım adım belirtilmelidir. Aksi halde tarafların anlaşmış olmasına rağmen tapuda işlem yapılamaz ve süreç yeniden mahkemeye taşınır.
Dava Aşamasına Geçilirse Takvim
- Son tutanak tarihinden sonra, taşınmazın bulunduğu yer ölçütüne göre görevli mahkemeye başvurulur.
- Tapu kaydı, kadastro paftası, imar durumu yazısı ve varsa mirasçılık belgesi dilekçeye eklenir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi baştan yazılır; aynen taksim ihtimali için teknik değerlendirme istenir.
- Satış aşamasında paydaşların öncelik hakkı ve satış bedelinin paylaştırılması usulü takip edilir.
Sık Rastlanan Merci ve Talep Hataları
Ecrimisil talebinin ortaklığın giderilmesi dosyasına eklenmeye çalışılması, muhdesat iddiasının ayrı bir tespit gerektirdiğinin gözden kaçması ve haczi bulunan payların alacaklısına bildirim yapılmaması en yaygın hatalardır. Her biri, tasfiyenin sonuçlanmasını aylarca geciktirir.
Buradaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu üzerindeki şerhler süreci belirgin biçimde değiştirir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan önce paydaş listenizin ve tapu kaydınızın hukuken incelenmesi, sürecin en kısa yoldan sonuçlanmasına yardımcı olur.