Kira bedelinin artırılması konusunda taraflar anlaşamadığında sorun genellikle iki başlıkta düğümlenir: yeni bedelin ne olacağı ve eksik ödeme nedeniyle tahliyenin gündeme gelip gelmeyeceği. TBK kira ilişkisinin esasını, TMK mülkiyet ilişkisini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise ortak alan ve yönetim boyutunu düzenler. Bu rehber, artış uyuşmazlığından icra yoluyla tahliyeye uzanan hattı merci ve süre ekseninde ele alıyor.
Artış Talebi ile Tespit Davasını Ayırın
Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa ve bu oran yasal sınırı aşmıyorsa, artış kendiliğinden uygulanır. Sınırın aşıldığı ya da hiç kararlaştırılmadığı hâllerde uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti davasıyla çözülür. Kiraya verenin doğrudan yeni bedel üzerinden takip başlatması, bedelin hukuken belirlenmiş olmasına bağlıdır; belirlenmemiş bir farkın takibe konulması itirazla karşılaşır. Bu nedenle önce bedelin hukuki dayanağı netleştirilmelidir.
İki Ayrı Yol: İcra Takibi ve Tahliye Davası
Kira alacağı için icra dairesinde takip başlatılabilir; bu takip aynı zamanda tahliye talebini de içerebilir. Buna karşılık tahliye taahhüdüne, iki haklı ihtara veya ihtiyaca dayalı taleplerin izlediği yol farklıdır ve kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Uygulamadaki en sık merci hatası, dava yoluyla ileri sürülmesi gereken bir tahliye sebebinin doğrudan icra takibine dayandırılmasıdır.
Kiracının Elindeki Süreler
- Ödeme emri tebliğ edildiğinde borca ve kira ilişkisine itiraz süresinde ve icra dairesine yapılmalıdır
- Kira ilişkisinin varlığına itiraz edilmemesi, ilişkinin kabulü sonucunu doğurabilir
- Tahliye talepli takipte ödeme için tanınan süre ile itiraz süresi birbirinden farklıdır
- İtirazın kaldırılması ve tahliye talepleri icra mahkemesinin alanına girer
Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gerekenler
İhtarnamenin içeriği, sonraki tüm aşamaları belirler. Hangi aylara ait ne miktarda alacağın istendiği kalem kalem yazılmalı, ödeme için tanınan süre açıkça gösterilmelidir. Belirsiz bir ihtar, hem takibe hem de sonraki tahliye talebine dayanak olamayabilir. Ayrıca birden fazla kiracı ya da kefil varsa tebligatların hepsine ayrı ayrı yapılması gerekir; eksik tebligat süreci baştan sakatlar.
Tahliyeden Sonra Kapanmayan Hesaplar
Taşınmaz boşaltıldığında uyuşmazlık her zaman bitmez. Depozitonun iadesi, kullanım süresine ilişkin alacaklar ve taşınmazdaki hasar iddiaları ayrı taleplerdir. Tahliye sırasında düzenlenecek teslim tutanağı, sayaç değerleri ve fotoğraflarla desteklendiğinde bu tartışmaların çoğu daha baştan önlenmiş olur.
Kapanış
Bu açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenin metni, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların önceki uygulamaları sonucu değiştirebilir. İhtar göndermeden veya takip başlatmadan önce dosyanın hukuki açıdan değerlendirilmesi zaman ve masraf açısından koruyucu olur.