Kat mülkiyetine tabi yapılarda çıkan anlaşmazlıklar çoğunlukla küçük bir komşuluk sürtüşmesiyle başlar; aidat, ortak alan kullanımı, yönetici kararı ve proje aykırılığı tartışmasına dönüştüğünde ise dosya artık bir usul sorununa dönüşmüştür. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ihtilaflarda arabuluculuk aşamasının takvimini kurmaya ve başvurunun yanlış makama yapılmasını önlemeye odaklanır.
Önce Uyuşmazlığı Adlandırın, Sonra Kapıyı Seçin
Kat mülkiyetinde tek bir dava türü yoktur. Aidat ve ortak gider alacağının tahsili, kat malikleri kurulu kararının iptali, projeye aykırı kullanımın önlenmesi, yöneticinin azli ve hakimin müdahalesi talepleri birbirinden farklı hukuki niteliktedir. Dilekçenin başlığı değil, talebin niteliği belirleyicidir. Aidat alacağı için icra takibi mümkünken, kurul kararının iptali için mahkeme yolu gerekir; ikisini tek dilekçede birleştirmek çoğu zaman süre kaybına yol açar.
Arabuluculuk Aşaması: Kim Katılmalı, Ne Zaman Başlamalı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektiren kapsamdadır. Burada iki pratik hata öne çıkar:
- Arabuluculuk başvurusunun yönetici yerine tek tek kat maliklerine yöneltilmesi ya da tersi bir hatayla yalnızca yöneticinin muhatap alınması
- Son tutanakta uyuşmazlık konusunun, sonradan açılacak davanın talebiyle örtüşmeyecek biçimde dar yazılması
Son tutanak, davanın çerçevesini fiilen belirler. Tutanağa yazılmayan bir talep dava aşamasında ileri sürüldüğünde, karşı taraf dava şartı itirazında bulunabilir.
Yanlış Mercie Başvurunun Somut Bedeli
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevli mahkeme ile icra dairesinin işlevi karıştırıldığında ortaya çıkan tablo şudur: aidat alacağı için açılan bir eda davası, itirazın kaldırılması talebiyle karışır; kurul kararının iptali talebi icra dosyasına eklenmeye çalışılır. Bu tür karışıklıklarda dosya reddedilmese bile aylar kaybedilir. Ana taşınmazın bulunduğu yer ölçütü ile taraf sıfatının doğru kurulması, ilk dilekçe yazılmadan önce netleştirilmelidir.
Takvimi Üç Tarih Üzerine Kurun
- Karar tarihi: Kat malikleri kurulu kararının alındığı gün; iptal talebinin süresi bu tarihe bağlanır.
- Öğrenme veya tebliğ tarihi: Toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı farklı işler; tebligat belgesi dosyanın en kritik ekidir.
- Arabuluculuk son tutanak tarihi: Dava açma süresinin kalan kısmı bu tarihten sonra işlemeye devam eder.
Bu üç tarih tek bir tabloda tutulduğunda, hangi talebin hangi gün itibarıyla riske girdiği görünür hale gelir.
Dosyayı Güçlendiren Belgeler
Yönetim planı, toplantı çağrısı ve hazirun cetveli, karar defterinin ilgili sayfası, işletme projesi ve tebligat evrakı; kat mülkiyeti dosyalarında çoğu zaman tanık beyanından daha belirleyicidir. Ortak alana müdahale iddialarında tarih bilgisi taşıyan görsel kayıt ve teknik tespit, sonradan telafisi zor bir boşluğu kapatır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her yapının yönetim planı ve fiili durumu farklıdır. Kararın içeriği, tebligatın şekli ve paydaş yapısı sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.