Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı haline gelmesi, tahliye sürecinin takvimini kökten değiştirdi. Artık davanın ne zaman açıldığı kadar, arabuluculuk sürecinin ne zaman ve kime karşı başlatıldığı da sonucu belirliyor. En pahalı hata ise, dava şartına tabi olmayan bir yolu arabuluculukla geciktirmek ya da tabi olan bir davayı doğrudan mahkemeye taşımaktır.
Hangi Tahliye Yolu Arabuluculuğa Tabi
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri ile bu takiplere yapılan itirazın kaldırılmasına ilişkin işler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Kiraya verenin elinde ödenmemiş kira alacağı varsa, icra dairesi üzerinden yürüyen tahliye talepli takip ile mahkemede açılacak tahliye davası birbirinden bağımsız iki güzergahtır; ikisini karıştırmak hem süre hem masraf kaybı doğurur.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Süreler
- Tahliye taahhüdü: Yazılı ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması aranır; taahhüt edilen tarihten itibaren kanunda öngörülen bir aylık süre içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kira süresinin bitiminden itibaren işleyen süre içinde dava açılması ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konması gerekir.
- İki haklı ihtar: İhtarların aynı kira yılı içinde, ayrı ödeme dönemlerine ilişkin ve usulüne uygun tebliğ edilmiş olması şarttır.
- Yeniden inşa ve imar: Projeye ve ruhsata dayalı, kiralananın kullanımını fiilen imkansız kılan bir tadilatın belgelenmesi beklenir.
Arabuluculuk Aşamasını Verimli Kullanmak
Arabuluculuk çoğu dosyada bir formaliteye indirgeniyor; oysa tahliye uyuşmazlıklarında taraflara mahkemenin veremeyeceği bir imkan sunar: taşınma tarihini, birikmiş kira alacağının ödenme takvimini ve depozito mahsubunu tek belgede birleştirmek. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alındığında, tahliye taahhüdü tartışmalarına girmeden doğrudan icra yoluyla sonuca gidilebilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir; bu belge olmadan dosya usulden dönebilir.
Merci Seçiminde Kritik Ayrım
Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili yer ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir. Buna karşılık ödeme emrine itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra hukuk mahkemesine aittir. Kiracının itirazının niteliğine göre dosyanın hangi mahkemeye gideceği değiştiğinden, itiraz dilekçesinin içeriği okunmadan yol seçimi yapılmamalıdır.
Değerlendirme
Tahliye uyuşmazlıkları, sözleşmenin metni ve tarafların fiili davranışı kadar sürelerin doğru sayılmasına da bağlıdır. Kira sözleşmenizin türü, taahhüt belgeleri ve ödeme geçmişi incelenmeden yol haritası kurmak isabetli olmaz; süreci başlatmadan önce dosyanızın hukuki değerlendirmesini yaptırmanız önerilir.