Kira bedelinin artışı üzerinde anlaşamayan taraflar için mesele çoğu zaman rakamdan önce yöntemdir. TBK ve TMK çerçevesindeki bu uyuşmazlıkta, kira ilişkisinden doğan davalarda arabuluculuğun dava şartı olarak öngörülmüş olması, sürecin başlangıç noktasını değiştirmiştir. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilme riski taşır.
Tespit Davası ile İcra Yolu Aynı Şey Değildir
Uygulamada en sık karışan iki yol vardır. Kiraya veren, artırılmış bedeli talep edilebilir kılmak için kira bedelinin tespitini isteyebilir; buna karşılık ödenmeyen kira farkı için takip başlatmak isteyebilir. Bu iki yolun hazırlığı da sonucu da farklıdır. Henüz tespit edilmemiş bir artış farkı üzerinden başlatılan takip, itirazla kolayca durur ve süreç baştan kurulmak zorunda kalır.
Arabuluculuk Görüşmesine Ne Götürülmeli
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa artış maddesine ilişkin ek protokoller
- Son on iki aylık ödeme dökümü ve banka açıklamaları
- Taşınmazın konumu, yaşı ve niteliğine ilişkin bilgiler ile emsal kira verileri
- Artış talebinin karşı tarafa bildirildiğine ilişkin ihtar veya yazışma
Arabuluculuk görüşmesi, yalnızca zorunlu bir aşama olarak değil, bedelin belirlenmesine ilişkin verilerin karşılıklı test edildiği bir aşama olarak kullanılabilir. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, tarafların ödeme takvimini ve artışın başlayacağı dönemi net biçimde göstermelidir.
Dönem Başlangıcı ve Bildirim Zamanlaması
Kira bedelinin tespitine ilişkin taleplerde, artışın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, bildirimin yeni dönem başlamadan önce yapılıp yapılmadığına bağlı olarak değişir. Bu nedenle takvim üç noktadan kurulur:
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kira döneminin yenilenme günü belirlenir.
- Artış talebini içeren bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarih belgelenir.
- Arabuluculuk başvurusu, dönem başlangıcı ile ilişkilendirilerek zamanlanır; son tutanak tarihinden sonra dava için tanınan süre ayrıca izlenir.
Yanlış Muhatap Riski
Taşınmazın el değiştirdiği, birden fazla malikin bulunduğu veya kiracının alt kira ilişkisi kurduğu dosyalarda, başvurunun kime yöneltileceği başlı başına bir sorundur. Paylı mülkiyette maliklerin katılımı, şirket kiracılığında yetkili temsilcinin doğru gösterilmesi, arabuluculuk sürecinin geçerliliği bakımından önem taşır. Yanlış muhataba yöneltilen başvuru, dava şartının yerine getirildiği anlamına gelmez.
Kapanış
Bu metin genel bir yol haritası sunar. Sözleşmedeki özel hükümler, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların önceki uygulamaları sonucu etkileyebilir; artış tartışması ödeme düzenini bozmadan yürütülmek isteniyorsa, adımların bir hukukçuyla birlikte planlanması önerilir.