Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bölümü, dava açılmadan önce mevcut durumun belgelenmemesi yüzünden uzar. Tespit davası bu boşluğu doldurur; ancak hangi konuda, hangi mahkemede ve hangi süre içinde açılacağı doğru kurgulanmazsa elde edilen rapor da işe yaramaz. Bu rehber, 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK kesişimindeki usul planına odaklanır.
Delil Tespiti ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
Uygulamada iki kurum sıkça karıştırılır. Delil tespiti, kaybolma ihtimali bulunan bir vakıanın hızla kayda geçirilmesini sağlayan geçici hukuki korumadır; kendi başına bir hak doğurmaz. Tespit davası ise bir hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun hükümle belirlenmesini amaçlar ve hukuki yarar şartına bağlıdır. Su sızıntısı, çatı akıntısı veya cephe hasarı gibi hallerde çoğu kez önce delil tespiti yaptırılıp ardından eda davası açmak daha isabetlidir; zira yalnızca tespit istenebilecekken alacak talep edilebiliyorsa hukuki yarar eleştirisi gündeme gelir.
Ortak Yer mi, Bağımsız Bölüm mü?
Sorumluluğun kime ait olduğu bu ayrımda düğümlenir. Çatı, dış cephe, ana taşıyıcı sistem, tesisatın ortak bölümleri kural olarak ortak yer sayılır ve giderleri kat malikleri arasında paylaştırılır. Bağımsız bölüm içindeki kullanım hatasından doğan zarar ise ilgili malike yüklenir. Tespit talebi bu nedenle şu üç soruyu ayrı ayrı yanıtlayacak biçimde kurulmalıdır:
- Hasarın kaynağı fiziken nerededir?
- Bu yer yönetim planı ve projeye göre nasıl nitelendirilir?
- Zararın giderim bedeli ne kadardır ve kim tarafından karşılanmalıdır?
Görev ve Yetki: Sulh Hukuk Refleksi
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görev kural olarak sulh hukuk mahkemesindedir ve yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir. Kat malikleri kurulu kararının iptali, yönetici işlemlerine itiraz, ortak gider alacağı gibi talepler bu çerçevede değerlendirilir. Buna karşılık mülkiyetin kendisine, tapu kaydının düzeltilmesine veya müdahalenin men'ine ilişkin talepler farklı bir görev kuralına tabidir. Aynı dilekçede birbirinden ayrı görev kurallarına tabi taleplerin toplanması, dosyanın baştan görevsizlikle karşılaşmasına yol açar.
Kurul Kararına İtirazda Takvim
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal talebi, kanunda öngörülen kısa süreler içinde kullanılmalıdır. Toplantıya katılmayan malikin süresi ile katılan malikin süresi farklı işleyebileceğinden, karar defterinin tarihi ve tebliğ tarihi ayrı ayrı kaydedilmelidir. Ortak gider borcuna itiraz edilmediği takdirde alacak icra takibine konu olabilir; bu nedenle karar defteri düzenli izlenmelidir.
Dosya Kurma Sırası
- Yönetim planı, mimari proje ve tapu kaydı temin edilir.
- Hasar veya aykırılık fotoğraf ve tarih bilgisiyle belgelenir.
- Gerekiyorsa dava öncesi delil tespiti talep edilir.
- Talep, ortak yer ve bağımsız bölüm ayrımına göre yazılır.
- Kurul kararlarına ilişkin süreler takvime işlenir.
Bu değerlendirme genel bilgi amaçlıdır; yapının tabi olduğu rejim, yönetim planı hükümleri ve hasarın niteliği sonucu değiştirebilir. Yapısal hasar iddialarında teknik rapor ile hukuki talebin birlikte planlanması için profesyonel destek alınması önerilir.