Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda anlaşma sağlanamıyorsa gündeme ortaklığın giderilmesi gelir. Dava basit görünse de uygulamada dosyalar iki noktada takılır: dava öncesi zorunlu adımın atlanması ve talebin doğru kurulmaması. Bu rehber ikisini de takvim mantığıyla ele alır.
Doğrudan Dava Açmak Artık Mümkün Değil
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin talepler, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan bazı uyuşmazlıklarla birlikte dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Yani arabulucuya başvurmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Bu nedenle sürecin ilk günü mahkeme kalemine değil, arabuluculuk bürosuna gitmekle başlar. Son tutanağın düzenlendiği tarih, sonraki dava takviminin başlangıç noktasıdır ve dosyada saklanması gereken en kritik belgedir.
Görev ve Yetki: Tartışmaya Kapalı Alan
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Malikin ikametgâhında açılan dava, yetki yönünden reddedilir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa dosyanın nasıl kurulacağı baştan planlanmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşım mı?
- Türk Medeni Kanunu sistematiğinde öncelik, taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasındadır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma gidilir.
- Aynen taksim talebi ileri sürülüyorsa imar durumu, ifraz olanağı ve belediye görüşü önceden araştırılmalıdır; aksi hâlde keşif ve bilirkişi aşaması uzar.
- Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı varsa, 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu ihtimalin değerlendirilmesi talep edilebilir.
- Paylar arasında denkleştirme gerekiyorsa ivaz talebinin dilekçede açıkça yazılması gerekir.
Paralel Süreçler Zaman Baskısı Yaratır
- Taşınmaz kirada ise, kira sözleşmesinin durumu ve tahliye talepleri ayrı bir takvim gerektirir; kira uyuşmazlıkları da arabuluculuk basamağına tabidir.
- Üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı varsa, satış sonrası paylaşımın nasıl yapılacağı baştan hesaplanmalıdır.
- Ecrimisil talepleri ortaklığın giderilmesinden ayrı bir dava konusudur ve kendi zamanaşımı rejimine tabidir; birlikte planlanmazsa geriye dönük talepler daralır.
- Vergi ve harç yükümlülükleri, satış aşamasında beklenmedik maliyet çıkarabileceğinden önceden hesaplanmalıdır.
Duruşma Takvimini Kısaltan Hazırlık
Tapu kaydı, çap ve imar durumunun dava açılmadan temin edilmesi; tüm paydaşların güncel adreslerinin tespiti; miras yoluyla intikal etmiş paylarda intikalin tamamlanmış olması, dosyanın hızını doğrudan belirler. Tebligat yapılamayan tek bir paydaş bile duruşmaların aylarca ötelenmesine sebep olabilir.
Burada yer alanlar genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki kısıtlamalar süreci değiştirir. Başvuru öncesinde tapu kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız uygun olacaktır.