Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman haklılıklarından emindir; kaybedilen dosyaların büyük kısmı ise ihtarın zamanında gönderilmemesi ya da talebin yanlış mercie götürülmesi yüzünden kaybedilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde tahliye ve tespit talepleri, birbirinden farklı takvimlere tabidir.
Tahliye Sebebi Takvimi Belirler
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde, kanunda öngörülen süreyi içeren ihtarlı bir bildirim yapılmadan tahliye talep edilemez; aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa kira yılının bitiminden itibaren tahliye davası açma imkânı doğar.
- Konut ihtiyacı nedeniyle tahliyede, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyen süre içinde dava açılmalı veya bu süre içinde gönderilecek bildirimle dava süresi uzatılmalıdır.
- Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra kanunda belirtilen süre içinde ihtiyacını yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmadığında dava hakkı zayıflar.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren kısa bir süre içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren hüküm ifade edeceği zamanlamaya bağlıdır. Yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa ya da dava bu süre içinde açılmışsa, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Bildirim ve dava tarihi gözden kaçırıldığında, haklı bir artış talebi bir dönem sonraya sarkar. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde tespit yapılırken emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu esas alınır; bu nedenle emsal araştırması ve keşif talebinin dilekçede yer alması gerekir.
Hangi Kapı Hangi Talep İçin
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Buna karşılık kesinleşmiş kira alacağına dayanan tahliye talebi icra dairesi üzerinden yürütülür; bu iki yolun karıştırılması sık rastlanan bir hatadır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisna tutulmak üzere, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Yönetim planına aykırılık, ortak alan kullanımı veya aidat uyuşmazlıkları ise 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir usule tabidir.
Dosya Hazırlığında Sıralama
- Sözleşme, ekleri ve varsa tahliye taahhüdünün asılları temin edilir.
- Ödeme kayıtları banka dekontları üzerinden dönem dönem tablolaştırılır.
- İhtarname metni, dayanılan sebebi ve tanınan süreyi açıkça içerecek biçimde yazılır.
- Tebligat tarihleri ile dava süreleri tek bir takvimde birleştirilir.
Bu metin genel bilgi vermek için hazırlanmıştır. Sözleşmenin başlangıç tarihi, yenilenme düzeni ve bildirimlerin içeriği sonucu belirleyeceğinden, adım atmadan önce dosyanın hukuki açıdan gözden geçirilmesi tavsiye edilir.