Kira bedelinin güncellenmesi, tarafların en sık karşı karşıya geldiği konudur. TBK kapsamında artış oranı sözleşmeyle serbestçe belirlenemez; kanunun çizdiği çerçeve içinde kalır. Uyuşmazlık çıktığında ise asıl mesele bedelin ne olması gerektiğinden çok, talebin hangi dönem için ve hangi mercide ileri sürüldüğüdür. Yanlış zamanlanan bir tespit davası, haklı bir talebi bir yıl geriye atabilir.
Kira Tespiti Davasının Zamanlaması
Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak açılan davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı, davanın yeni dönemin başlangıcından önceki belirli bir zaman diliminde açılmış olmasına ya da kiraya verenin bu yönde bir ihtarda bulunmuş olmasına bağlıdır. Bu koşul gözetilmediğinde mahkemenin belirlediği bedel, beklenen dönemden değil sonraki dönemden itibaren uygulanır. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihi ile kira döneminin başlangıç tarihi aynı tabloda tutulmalıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri arasında seçim yapılabilir. Uygulamada karışıklık, kat mülkiyetinden doğan taleplerin kira uyuşmazlığıyla birleştirilmesinde çıkar: 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak yer ve yönetim uyuşmazlıkları kendi usulüne tabidir ve farklı bir talep olarak ileri sürülmelidir. Aidat, ortak gider ve yönetim planı tartışmalarının kira tespiti dilekçesine eklenmesi dosyayı ağırlaştırır.
Tahliye Talebiyle Karıştırılmaması Gereken Noktalar
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ile bedelin güncellenmesi talebi birbirinden bağımsızdır.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye, kendi şartlarına ve kendi sürelerine tabidir; tespit davasıyla birlikte yürütülmesi ayrı bir değerlendirme gerektirir.
- Yeni malikin hakları, taşınmazın edinilme tarihine bağlı olarak farklı bir takvim doğurur.
- On yıllık uzama süresini takip eden dönemlere ilişkin özel düzenleme ayrıca değerlendirilmelidir.
- Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünde dava öncesi arabuluculuk aşaması bulunur; bu adım atlandığında dava usulden reddedilir.
Bedelin Belirlenmesinde Kullanılan Veriler
Mahkeme, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu nedenle dosyaya sunulacak emsal araştırması, taşınmazla aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihli örneklere dayanmalıdır. Taşınmazın konumu, yaşı, ısınma sistemi, kullanım amacı ve yapılan iyileştirmeler ayrı ayrı belgelenmelidir. Keşif ve bilirkişi incelemesi ihtimali göz önünde tutularak, taşınmazın mevcut durumunu gösteren görseller dava açılmadan önce hazırlanmalıdır.
Dönem Planı
- Sözleşme tarihi, kira dönemi başlangıcı ve uzama tarihleri belirlenir.
- Mevcut bedel ve varsa sözleşmedeki artış hükmü incelenir.
- İhtar gönderilecekse tebliğ için gereken süre geriye doğru hesaplanır.
- Zorunlu ön aşamalar tamamlanır ve tutanak dosyaya eklenir.
- Emsal ve belge dosyası, dava dilekçesiyle birlikte sunulacak şekilde hazırlanır.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Kira mevzuatında dönemsel düzenlemeler yapılabildiğinden ve her taşınmazın koşulları farklı olduğundan, ihtar ya da dava yoluna gitmeden önce güncel duruma göre hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.