Tapu iptali ve tescil davalarında en çok tartışılan konu, davanın süreye tabi olup olmadığıdır. Cevap tek değildir: dayanılan hukuki sebep değiştikçe süre rejimi de değişir. Bu rehber, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve kat mülkiyeti düzenlemeleri çerçevesinde bu ayrımı pratiğe dönüştürmeyi amaçlar.
Sebebe Göre Değişen Süre Rejimi
Mülkiyet hakkına dayanan ve yolsuz tescilin düzeltilmesini amaçlayan taleplerde kural olarak zamanaşımı işlemez; ayni hakkın kendisi süreye bağlı olmadığından dava her zaman açılabilir. Buna karşılık irade sakatlığına, ön alım hakkına ya da sözleşmeye aykırılığa dayanan taleplerde belirli süreler devreye girer ve bu süreler kaçırıldığında hakkın kendisi kullanılamaz hâle gelir.
- Muris muvazaasına dayanan taleplerde mirasçıların dava hakkı süreye bağlı tutulmaz.
- Ön alım hakkı, satışın bildirilmesine bağlı olarak kısa bir süreye tabidir.
- Aldatma veya korkutma iddiasında, durumun öğrenilmesinden itibaren işleyen süre gözetilir.
Yetki Kuralı Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların yerleşim yeri, sözleşmedeki yetki kaydı ya da tapu müdürlüğünün bulunduğu il bu kuralı değiştirmez. Dilekçenin başka bir yer mahkemesine verilmesi, dosyanın yetkisizlik kararıyla gönderilmesine ve fiilen aylarca gecikmeye neden olur.
Davadan Önce Yapılması Gerekenler
- Tapu kayıt örneği ile birlikte taşınmazın tüm devir geçmişini gösteren kayıt istenmelidir.
- Devirlerin bedelleri ve ödeme biçimleri banka kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır.
- Murisin devir tarihindeki ekonomik durumu ve sağlık dosyası temin edilmelidir.
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile tapudaki bedel arasındaki fark belgelenmelidir.
Tedbir Şerhi Zamanlaması
Dava açılırken talep edilmeyen tedbir, sonradan taşınmazın üçüncü kişilere devri hâlinde davanın konusuz kalması riskini doğurur. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh talebinin ileri sürülmesi, sürecin en kritik ilk adımlarındandır. İyiniyetli üçüncü kişi kazanımı gündeme geldiğinde, dava lehte sonuçlansa dahi taşınmazın geri alınması mümkün olmayabilir.
Kapanış
Tapu davalarında dosyanın kaderi genellikle ilk dilekçede belirlenir: sebebin doğru nitelenmesi, yetkili mahkemenin doğru seçilmesi ve tedbir talebinin zamanında ileri sürülmesi. Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın devir geçmişi ve tarafların sıfatı farklı bir strateji gerektirebileceğinden, dava öncesi kayıt incelemesinin bir hukukçuyla birlikte yapılması önerilir.