Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararlara itiraz, çoğu zaman kararın haksızlığından değil süresinin kaçırılmasından sonuçsuz kalır. Kat mülkiyeti rejimi kendine özgü kısa süreler ve kendine özgü bir görevli mahkeme öngördüğünden, genel dava mantığıyla hareket etmek riskli sonuç doğurur. Bu rehber, kurul kararına itirazın takvimini ve doğru kapısını ele alır.
Bir Ay ve Altı Ay Kuralı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için toplantıya katılan malik bakımından karar tarihinden başlayarak bir aylık süre öngörür. Toplantıya katılmayan malik için süre kararı öğrenmesinden itibaren işler; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır bulunur. Bu ikili yapı nedeniyle karar defterinin görülme tarihi ve tebliğ biçimi dosyada mutlaka belgelenmelidir.
Görevli Mahkeme Sulh Hukuktur
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Uygulamada davaların asliye hukuk mahkemesinde açılması sık rastlanan bir hatadır ve görevsizlik kararı verilinceye kadar geçen süre, kısa hak düşürücü süreyle birleştiğinde telafisi güç olur. Yetki bakımından da taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
Ortak Gider Alacağında İki Yol
Aidat ve ortak gider alacakları için yönetici, malik aleyhine icra takibi başlatabileceği gibi dava da açabilir. Gecikme halinde kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı talep edilmesi mümkündür. Borçlu tarafın itirazı halinde uyuşmazlığın icra mahkemesine mi sulh hukuk mahkemesine mi taşınacağı, takibin türüne ve itirazın içeriğine göre belirlenir; bu ayrım yapılmadan açılan dava usulden reddedilebilir.
Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Başlıkları
- Bağımsız bölümün projeye ve yönetim planına aykırı kullanılması
- Ortak alanların işgali ve eski hâle getirme talepleri
- Yönetici seçimi ile ibra kararlarının usulüne aykırılığı
- Ana taşınmazda yapılan tadilatın nitelikli çoğunlukla alınması gereken karara dayanmaması
- Kiracının ortak giderlerden sorumluluğunun sınırı
Kiracının sorumluluğu kanunda malikle birlikte ve belirli bir sınır çerçevesinde düzenlendiğinden, takibin kime yöneltileceği baştan kararlaştırılmalıdır.
Toplantı Öncesi Alınacak Usuli Önlemler
İtiraz ihtimali bulunan toplantılarda çağrının usulüne uygun yapıldığı, gündemin önceden bildirildiği ve yeter sayının tutanağa doğru geçirildiği kontrol edilmelidir. Karara katılmayan malikin muhalefetini yazılı olarak kayda geçirmesi, sonraki aşamada ispat kolaylığı sağlar. Karar defterinin ve yönetim planının güncel örneklerinin temin edilmesi de dava dilekçesinin dayanağını oluşturur.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planınızın hükümleri ve toplantı tutanağının içeriği farklı bir değerlendirme gerektirebilir. Kararın alındığı tarihi kaçırmamak için, itiraz düşüncesi doğduğu anda hukuki görüş almanız uygun olur.