Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar genellikle yıllarca yönetimle yazışır, sonuç alamayınca dava açar. Oysa kat mülkiyeti rejiminde bazı taleplerin kısa hak düşürücü sürelere bağlanmış olması, geciken her adımı geri dönülmez kılar. Doğru plan, ihtarın işlevini ve mahkemeye gitme eşiğini baştan ayırmakla kurulur.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Süresi
634 sayılı Kanun, kurul kararına karşı iptal talebini kararın öğrenilmesinden itibaren işleyen bir aylık ve her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen altı aylık süreye bağlar. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme anı tartışmalı olabileceğinden, karar defterinin ve tebliğ evrakının tarihleri kayıt altına alınmalıdır. Buna karşılık toplantı yeter sayısının hiç sağlanmadığı ya da kanunun emredici hükmüne aykırı kararlar bakımından değerlendirme farklıdır; bu ayrım dilekçenin hukuki sebep bölümünde açıkça kurulmalıdır.
İhtarın İşlevi: Zorunluluk mu, Hazırlık mı?
Ortak gider borcunu ödemeyen veya bağımsız bölümü tahsis amacına aykırı kullanan malike gönderilen ihtar, çoğu zaman dava şartı olmasa da dosyanın omurgasını oluşturur. İhtar; aykırılığı somut olarak tanımlamalı, düzeltme için makul süre vermeli ve sonucunda hangi hukuki yola başvurulacağını bildirmelidir. Özellikle çekilmezlik iddiasına dayanan ağır taleplerde, aykırılığın süreklilik gösterdiğini kanıtlayan tarihli ihtar zinciri belirleyici olur. Tek bir ihtarla ağır sonuç doğuran talep kurmak genellikle sonuç vermez.
Sık Yapılan Görev Hatası
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Tapu iptali görünümü verilerek asliye hukuk mahkemesinde açılan davalar görevsizlikle sonuçlanır ve bu sırada bir aylık iptal süresi tükenmiş olabilir. Yetki bakımından ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Ortak gider alacağı için ise icra takibi ayrı ve genellikle daha hızlı bir yoldur; bu yolun mahkeme yoluyla birlikte planlanması gerekir.
Talep Türüne Göre Ayrım
- Projeye aykırı yapı ve tadilatlar için eski hâle getirme talebi.
- Ortak alanın işgali hâlinde müdahalenin önlenmesi talebi.
- Yöneticinin işlemlerine karşı hesap verme ve azil talepleri.
- Ortak gider ve avans alacağı için icra takibi ve gecikme tazminatı.
- Sürekli ve ağır aykırılıklarda kanunun öngördüğü ağırlaştırılmış yaptırım yolu.
Dosya Kurmadan Önce
- Yönetim planı temin edilir; birçok tartışma doğrudan bu belgeyle çözülür.
- Kat mülkiyetine mi kat irtifakına mı geçildiği tapudan doğrulanır.
- Toplantı çağrıları, hazirun ve karar defteri örnekleri alınır.
- Aykırılığa ilişkin fotoğraf, tespit ve bilirkişi ihtiyacı belirlenir.
- İhtarların tebliğ belgeleri kronolojik dosyaya işlenir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; yönetim planı hükümleri, yapının durumu ve aykırılığın süresi sonucu doğrudan etkiler. Bir aylık itiraz süresi hızla işlediğinden, kurul kararını öğrendiğinizde vakit kaybetmeden hukuki görüş almanız faydalı olur.