Kira artışı uyuşmazlıklarında tartışma çoğu zaman oranın kendisinden çok, artışın hangi tarihte ve hangi usulle istendiğinden doğar. Yeni kira dönemi başlamadan atılmayan bir adım, o dönemin tamamı için sonucu belirler. Bu rehber, artış sürecinin takvimini ve başvurulacak mercii ele alıyor.
Artış Oranının Üst Sınırı
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışın, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını düzenler. Sözleşmede bu orandan yüksek bir artış kararlaştırılmış olsa dahi, sınırı aşan kısım bakımından hüküm sonuç doğurmaz. Sözleşmede hiç artış hükmü bulunmaması hâlinde de aynı üst sınır çerçevesinde değerlendirme yapılır. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda ise farklı bir rejim uygulanır; bu ayrım sözleşme metninden teyit edilmelidir.
Yeni Dönem Başlamadan Yapılması Gerekenler
Kira bedelinin tespiti istenecekse zamanlama belirleyicidir. Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya ulaşan bir ihtar gönderilmiş ya da sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunuyorsa, o dönemin sonuna kadar açılacak davada verilecek karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu otuz günlük pencere kaçırıldığında, dava açılsa bile tespit edilen bedel ancak izleyen dönem için sonuç doğurur. İhtarın gönderim tarihi değil, kiracıya tebliğ tarihi esas alınacağından tebliğ evrakı saklanmalıdır.
Beş Yıllık Eşik
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde tablo değişir. Bu durumda kira bedeli, endeks sınırıyla bağlı kalınmaksızın; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve endeksteki değişim birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu davada emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi belirleyici olduğundan, aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazlara ilişkin ilan ve sözleşme örneklerinin dosyaya konulması gerekir.
Görevli Mercii ve Arabuluculuk Şartı
- Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar.
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
- İcra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri bu şartın dışında kalır; hangi yolun seçildiği baştan netleştirilmelidir.
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak gider ve aidat kalemlerinin kira bedeliyle karıştırılmaması gerekir; 634 sayılı Kanun kapsamındaki bu talepler ayrı bir usule tabidir. TMK kapsamındaki mülkiyet uyuşmazlıkları da kira davasından bağımsız yürütülür.
Kapanış
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve içeriği hem oranı hem de takvimi değiştirdiğinden, ihtar hazırlanmadan önce sözleşmenin bir hukukçu tarafından incelenmesi yerinde olur.