Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, teknik olarak basit görünse de usul hataları nedeniyle sık sık uzar. En yaygın iki sorun, dava öncesi zorunlu aşamanın atlanması ve davanın yanlış yer mahkemesinde açılmasıdır.
Dava Öncesi Zorunlu Aşama
Taşınır ve taşınmaz mal ile hakların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, arabuluculuğun dava şartı olduğu alanlar arasına alınmıştır. Bu nedenle doğrudan açılan dava, arabuluculuk son tutanağı sunulmadıkça usulden reddedilir. Paydaşlardan biri yurt dışında veya adresi bilinmiyorsa arabuluculuk aşamasının nasıl yürütüleceği baştan planlanmalı, tebligat sorunları öngörülmelidir.
Yetki ve Görev
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşmeyle değiştirilemez
- Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir
- Birden fazla ilde taşınmaz varsa dosyaların birleştirilmesi her zaman mümkün olmaz
- Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklar ayrı bir çerçeveye tabidir
İhtarın Rolü
Ortaklığın giderilmesinde ihtar, davanın şartı değildir; ancak kullanım ve gelir paylaşımına ilişkin talepler bakımından belirleyicidir. Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenecekse, intifadan men koşulunun gerçekleştiğinin gösterilmesi gerekir ve bu genellikle noter aracılığıyla çekilen bir ihtarla sağlanır. TBK kapsamındaki kira ilişkisi varsa, kiracıya yönelik ihtarların ayrı bir takvimi olduğu unutulmamalıdır.
Aynen Taksim mi Satış mı
Mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla giderme kararı verilir. Aynen taksim talep edilecekse, taşınmazın bölünebilir olduğunu ve imar mevzuatına aykırılık doğurmayacağını gösteren teknik veri sunulmalıdır. Talep bu yönde kurulmadığında dosya doğrudan satışa yönelir ve paydaşların beklentisi karşılanmayabilir.
Miras Kaynaklı Paydaşlıkta Ek Adım
Ortaklık mirastan geliyorsa, öncelikle mirasçılık belgesinin temin edilmesi ve TMK kapsamındaki elbirliği mülkiyetinin durumunun netleştirilmesi gerekir. Terekede muris muvazaası veya tenkis gibi ayrı bir uyuşmazlık varsa, bu davaların ortaklığın giderilmesi dosyasıyla ilişkisi baştan kurulmalıdır; aksi hâlde satış tamamlandıktan sonra açılacak davalar sonuçsuz kalabilir.
Bu yazı yol haritası niteliğindedir. Taşınmazın hukuki durumu, paydaş sayısı ve varsa kira ilişkisi süreci doğrudan etkilediğinden, dava açmadan önce tapu kaydınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.