Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda hem paydaşlar arasında anlaşmazlık hem de yerleşik bir kiracı varsa, iki ayrı hukuki sorun aynı anda masaya gelir. Bu iki sorunun tek dilekçeyle ve tek mercie taşınmaya çalışılması, TBK ve TMK kapsamındaki taleplerin gereksiz yere gecikmesine yol açar.
İki Talep, İki Ayrı Yol
Ortaklığın giderilmesi, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye yönelik bir taleptir ve sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Kiracının tahliyesi ise kira ilişkisinden doğar; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesi üzerinden yürütülen takipte uyuşmazlık çıktığında icra hukuk mahkemesi devreye girer. Aynı taşınmaza ilişkin olmaları bu ayrımı ortadan kaldırmaz.
Taşınmazda Kiracı Varken Satış Aşaması
Ortaklığın giderilmesi kararı verildikten sonra satış aşamasında kiracının durumu ayrıca önem kazanır. Kira sözleşmesinin tarihi, tapuya şerh verilip verilmediği ve alıcının sözleşmeyi devralıp devralmayacağı, satış öncesinde netleştirilmelidir. Bu belirsizlik giderilmeden yapılan satış girişimleri, ihaleye katılım isteğini düşürerek paydaşların tümünün aleyhine sonuç doğurabilir.
Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Ek Kontroller
Taşınmaz kat mülkiyetine geçmiş bir yapıda yer alıyorsa 634 sayılı Kanun çerçevesindeki yönetim planı, ortak yer kullanımı ve aidat borçları da tabloya girer. Bağımsız bölüm üzerindeki aidat alacakları ve varsa yönetim tarafından başlatılmış takipler, satış bedelinin paylaştırılmasını doğrudan etkiler.
Dosya Açılmadan Önce Toplanacak Belgeler
- Güncel tapu kaydı ve taşınmazın niteliğini gösteren belgeler
- Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa ihtarnameler
- Kat mülkiyeti varsa yönetim planı ve aidat hesabı
- Taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığına dair teknik veriler
Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle Paylaşma mı?
Paydaşlardan biri aynen taksim talep ederse, taşınmazın fiilen bölünmeye elverişli olup olmadığı imar durumu ve yapı özellikleri üzerinden incelenir. Bu talebin dosyanın başında ileri sürülmesi, sonradan gündeme getirilmesine göre çok daha etkili olur; keşif ve bilirkişi incelemesinin kapsamı da buna göre şekillenir.
Buradaki anlatım genel bir çerçeve sunar. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kira ilişkisinin geçmişi tek tek incelenmeden yol haritası kesinleştirilmemeli; sürece başlamadan önce dosyanızın bütününü bir hukukçuyla değerlendirmeniz yararlı olacaktır.