Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye talepleri çoğu zaman esastan değil, ihtarın yanlış zamanda gönderilmesi ya da dosyanın görevsiz bir mercie taşınması yüzünden sonuçsuz kalır. Bu yazı, TBK ve TMK ekseninde tahliye ihtarının süre kurgusunu ve her adımda hangi makamın devrede olduğunu ele alıyor.
Önce İhtarın Türünü Belirleyin
Tahliye hazırlığında ilk soru "ne zaman dava açacağım" değil, elimdeki sebep hangi ihtar tipini gerektiriyor sorusudur. Sebep ile ihtar tipi eşleşmediğinde takvim baştan yanlış kurulur.
- Temerrüt ihtarı: kira bedeli ödenmediğinde, kiracıya kanunda öngörülen asgari ödeme süresi tanınarak ve bu sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılarak gönderilir.
- İki haklı ihtar: bir kira yılı içinde iki ayrı ödeme dönemi için yazılı ihtar çekilmişse, dava hakkı kira yılının bitiminden sonraki kısa süre içinde kullanılır.
- Gereksinim veya yeniden inşa: ihtar değil, kanuni bildirim ve dava süresi rejimi işler.
- Uzun süreli uzama nedeniyle fesih: bildirimin sözleşme yılının bitiminden belirli süre önce yapılması gerekir.
Hangi Kapı: İcra Dairesi mi, Mahkeme mi?
Yanlış merci seçimi bu alandaki en pahalı hatadır. Kira alacağı ve tahliye birlikte isteniyorsa tahliye talepli ilamsız icra takibi icra dairesinde açılır; ödeme emrine itiraz edilirse itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra mahkemesine gider. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa veya iki haklı ihtara dayalı tahliye istemleri sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir. Aynı olayda hem takip hem dava yolu açık olabilir; ikisi karıştırıldığında süre işlemeye devam eder.
Arabuluculuk Filtresini Atlamayın
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümü, 2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılırsa dosya usulden reddedilir ve bu sırada ihtarın bağlı olduğu hak düşürücü süre tükenebilir.
Takvimi Tek Tabloda Tutun
- İhtarın tebliğ tarihi esas alınarak ödeme süresinin son günü hesaplanır.
- Sürenin bitiminden sonraki ilk iş günü fesih hakkının doğduğu tarih olarak işaretlenir.
- Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihi ayrı satıra yazılır.
- Dava veya takip tarihi, hak düşürücü sürenin en az iki hafta öncesine konumlandırılır.
Dosyayı Ayakta Tutan Belgeler
Kira sözleşmesinin aslı, ödeme dekontları, banka açıklamaları, tebligat parçası ve varsa yazışmalar tek klasörde toplanmalıdır. Ödemelerin hangi aya sayıldığı tartışmalıysa, dekont açıklamaları kronolojik bir cetvele dökülerek temerrüdün hangi dönemde doğduğu gösterilmelidir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tebligatın usulü sonucu değiştirebilir. Kendi kira dosyanız için adım atmadan önce bir avukatla değerlendirme yapmanız yerinde olur.