Tapu kaydının düzeltilmesine yönelik davalar, taşınmazın değeri kadar usul kurallarıyla da şekillenir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu davalarda iki konu öne çıkar: davanın nerede açılacağı ve hangi hukuki sebebin ne kadar süre içinde ileri sürülebileceği.
Yetki Tartışmaya Açık Değildir
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, HMK uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Tarafların sözleşmeye koyduğu yetki kaydı bu kuralı değiştirmez; davacının veya davalının yerleşim yeri de esas alınamaz. Kesin yetkiye aykırı açılan dava, mahkemece re'sen dikkate alınarak yetkisizlikle sonuçlanır. Görev bakımından ise dava asliye hukuk mahkemesinin işidir; kadastro çalışmaları devam eden bölgelerde kadastro mahkemesinin görevi ayrıca değerlendirilir.
Hukuki Sebep Süreyi Belirler
- Muris muvazaası: mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yaptığı temliklerde ileri sürülür; bu iddia kural olarak bir süreye bağlı değildir.
- Ehliyetsizlik: işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası da süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilir.
- Hata, hile ve korkutma: irade sakatlığı hallerinde, durumun öğrenilmesinden itibaren işleyen kısa bir süre söz konusudur.
- Kadastro tespitine dayalı iddialar: tutanakların kesinleşmesinden itibaren işleyen hak düşürücü süreye tabidir.
Dilekçede sebeplerin terditli olarak ileri sürülmesi, sürenin dolduğu tespit edildiğinde dosyanın tümüyle düşmesini önler.
Dava Açılmadan Yapılması Gerekenler
- Tapu müdürlüğünden taşınmazın tarihsel kayıt örneği ve dayanak belgeleri istenir.
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları toplanır.
- Devir tarihindeki emlak vergi değeri ile bedel arasındaki fark tespit edilir.
- Devri bilen komşu, muhtar ve akraba tanıkların listesi hazırlanır.
- Kaydın üçüncü kişilere geçmesini önlemek için ihtiyati tedbir ya da dava şerhi talebi dilekçeye konur.
Beşinci adım çoğu zaman ihmal edilir; dava sürerken taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri, kazanılan davayı sonuçsuz bırakabilir.
Yanlış Kapıya Gitmenin Bedeli
Tapu müdürlüğüne verilen bir itiraz dilekçesi, kaydın iptali sonucunu doğurmaz; idari başvurular yalnızca teknik hata ve maddi yanlışlık düzeltmeleri bakımından işlev görür. Kayıt maliki gösterilmeden açılan dava ise husumet yokluğundan reddedilir. Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda tereke ile ilgili taleplerin sulh hukuk mahkemesine, aynî talebin asliye hukuk mahkemesine ait olduğu ayrımı da baştan kurulmalıdır.
Yargılama Sırasında Öngörülecek Kalemler
Bu davalarda keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi neredeyse kaçınılmazdır. Nispi harç, dava değeri üzerinden hesaplandığından bütçe baştan planlanmalı; ıslah ihtimali de göz önünde tutulmalıdır.
Bu içerik genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Taşınmazın kayıt geçmişi ve devrin şekli sonucu doğrudan etkilediğinden, dava açmadan önce dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesi gerekir.