Kira ilişkisinde artış oranı tartışması ile tahliye talebi çoğu kez aynı dosyada karşımıza çıkar; oysa bu ikisi farklı mercilerde ve farklı usullerle yürür. Sulh hukuk mahkemesine götürülmesi gereken bir talebi icra dairesine, icra takibiyle çözülecek bir alacağı mahkemeye taşımak, kiraya vereni de kiracıyı da aylarca oyalar.
Artış Oranı Uyuşmazlığı: Kira Tespit Davası
Yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşma yoksa yol, sulh hukuk mahkemesinde açılacak kira tespit davasıdır. Bu dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce kiracıya ihtarname gönderilmişse ya da sözleşmede artış kaydı varsa, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurur. İhtarnamenin gönderilme tarihi bu nedenle davanın kendisinden daha kritiktir. Konut kiralarında öngörülen yasal üst sınır aşılarak yapılan artış talebi, aşan kısım bakımından geçersizdir.
Ödenmeyen Kira: İcra Dairesi Yolu
Kira alacağı ve buna bağlı tahliye talebi, icra dairesinde başlatılan takiple yürütülür. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Temerrüde dayalı tahliyede kiracıya tanınan ödeme süresini içeren ihtarın usulüne uygun düzenlenmesi şarttır; eksik ihtar, takibin tümünü sakatlar.
Sık Görülen Merci Hataları
- Tahliye talebinin kira tespit davasıyla birlikte tek dilekçede ileri sürülmesi.
- İki haklı ihtar sebebine dayanılırken ihtarların ayrı dönemlere ait olduğunun belgelenmemesi.
- İhtiyaç sebebiyle tahliyede, ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunu gösteren delillerin toplanmaması.
- Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabuluculuğun dava şartı olduğunun gözden kaçırılması; icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yer ve yönetim planı kaynaklı taleplerin ayrı bir hukuki temele dayandığının fark edilmemesi.
Dosya Hazırlığında Sıra
- Sözleşme, ekleri ve varsa yenileme yazışmaları tarih sırasıyla dizilir.
- Banka ödeme kayıtları ay ay eşleştirilir; açıklamasız ödemeler ayrıca not edilir.
- Gönderilen tüm ihtarnameler, tebliğ şerhleriyle birlikte tek klasörde toplanır.
- Depozito, ortak gider ve tadilat kalemleri kira alacağından ayrı bir tabloda gösterilir.
- Taşınmazın tapu kaydı ve varsa yönetim planı temin edilir.
Uzlaşma Penceresini Değerlendirmek
Kira uyuşmazlıklarında yargılama süresi çoğu zaman tarafların ekonomik hesabını değiştirir. Kademeli artış, tahliye tarihinin belirlenmesi ve birikmiş alacağın taksitlendirilmesi gibi seçenekler, dava açılmadan önce yazılı olarak masaya konulduğunda her iki taraf için de öngörülebilir bir sonuç sağlar.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşme tarihi, taşınmazın niteliği ve ihtarnamenin içeriği izlenecek yolu değiştirir. Somut dosyanız için hukuki değerlendirme almanız uygun olacaktır.