Kiraya verenin tahliye için birden fazla yolu vardır ve bu yollar birbirinin yerine geçmez. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde izlenen icra yoluyla tahliye ile sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası farklı usullere tabidir. Yanlış yolun seçilmesi çoğu zaman aylarca süren bir sürecin baştan tekrarlanması anlamına gelir.
İki Ayrı Yol, İki Ayrı Merci
Kira alacağının tahsili ve buna bağlı tahliye isteniyorsa süreç icra dairesinde başlar: tahliye talepli takip açılır, kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Buna karşılık tahliye taahhüdüne, iki haklı ihtara veya ihtiyaç iddiasına dayanan talepler kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takibi başlatılması mümkünse de, takibe itiraz edilmesi hâlinde uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır.
Ödeme Emri ve Süreler
- Kiracıya, kira borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunda öngörülen otuz günlük süre tanınır.
- Borca veya kira ilişkisine itiraz için süre, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür.
- Kiracı süresinde itiraz etmez ve ödeme de yapmazsa, kiraya veren tahliye talebini icra hukuk mahkemesine götürür.
- İtiraz edilmişse önce itirazın kaldırılması aşaması gündeme gelir.
Kira İlişkisinin Yazılı Belgeye Bağlanması
İcra hukuk mahkemesi dar yetkili bir mercidir ve incelemesini kural olarak yazılı belgeye dayandırır. Sözlü kira ilişkisi iddia ediliyorsa veya kiracı kira sözleşmesini inkâr ediyorsa, uyuşmazlığın genel mahkemede görülmesi gerekebilir. Bu nedenle takip öncesinde sözleşme, ödeme dekontları, banka açıklamaları ve varsa yazılı yenileme belgeleri bir araya getirilmelidir. Ödemelerin açıklamasız yapılması, hangi aya mahsup edildiği tartışmasını doğurduğundan kiraya veren aleyhine sonuç verebilir.
Arabuluculuk Adımı Atlanmamalı
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Tahliye davası açmadan bu adımın atlanması, dosyanın usulden reddine yol açar. Hangi talebin bu kapsamda olduğu, takip yolunun mu yoksa dava yolunun mu seçildiğine göre değişir.
Uygulama Sırası
- Kira sözleşmesi, taraf sıfatları ve taşınmazın niteliği tespit edilir.
- Talebin dayanağı belirlenir: alacak mı, taahhüt mü, ihtiyaç mı?
- Dayanağa göre icra dairesi veya sulh hukuk mahkemesi seçilir.
- Gerekiyorsa arabuluculuk başvurusu yapılır ve son tutanak dosyaya eklenir.
- Tebligat adresleri, özellikle kiracının fiilen oturduğu adres yönünden doğrulanır.
Bu açıklamalar genel çerçeveyi anlatmakta olup, kiralananın türü ve sözleşme içeriği süreci değiştirebilir. Tahliye talebiniz için yol seçimini bir hukukçu ile birlikte yapmanız önerilir.