Aynı apartmanda yaşanan bir uyuşmazlık, konusuna göre üç ayrı merciye dağılabilir: sulh hukuk mahkemesi, icra dairesi ve icra hukuk mahkemesi. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK hükümleri iç içe geçtiği için, doğru kapıyı bulmak çoğu zaman haklılıktan daha önce gelen bir sorundur. Kiracının tahliyesi ile ortak yer uyuşmazlığının aynı dosyada yürütülmeye çalışılması, en yaygın kayıp nedenlerinden biridir.
Konu Bazlı Merci Haritası
- Ortak yer, aidat, projeye aykırılık, yönetici işlemleri: kat mülkiyeti mevzuatının uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemesinde görülür.
- Kira sözleşmesinden doğan tahliye ve tespit davaları: yine sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Kira alacağına dayalı tahliye takibi: icra dairesinde başlatılır; itiraz edilirse uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takip: icra dairesi ile icra hukuk mahkemesi hattında yürür.
İki Yolu Ayıran Kritik Nokta
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde alacaklının önünde iki seçenek vardır: sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak ya da icra dairesinde tahliye istemli takip başlatmak. İcra yolu daha hızlıdır; ancak ödeme emrine itiraz süresi ile borcun ödenmesi için tanınan süre birbirinden farklıdır ve bu iki süreyi karıştırmak takibi işlevsiz bırakır. İtiraz gelmesi hâlinde alacaklının doğrudan tahliye kararı alması mümkün olmayıp, itirazın kaldırılması istemiyle icra hukuk mahkemesine gidilmesi gerekir. Bu aşamada dayanılan belgenin niteliği belirleyicidir: adi yazılı sözleşme ile noter onaylı belge, aynı sonucu doğurmaz.
Aidat Alacağında Sık Görülen Hata
Yönetim, ödenmeyen aidat için doğrudan icra takibi başlatabilir. Buna karşılık gecikme tazminatı hesabı, karar defterine dayanmayan tutarlar ve usulüne uygun toplanmamış kat malikleri kurulu kararları takibi zayıflatır. Borçlu kat malikinin itirazı hâlinde, uyuşmazlığın esası kat mülkiyeti hükümlerine göre sulh mahkemesinde ele alınacağından; işletme projesinin tebliğ edildiğini gösteren kayıtlar en değerli belge hâline gelir.
Ortak Yer Tartışmasında Delilin Kurulması
Projeye aykırı yapı, cephe değişikliği veya bağımsız bölümün kullanım amacının dışında kullanılması iddialarında dosyanın çekirdeği tapu ve mimari projedir. Yerinde inceleme talebi, fotoğraf ve tarihli tespit; iddianın soyut kalmasını önler. Bu tür istemlerde talebin eski hâle getirme mi yoksa tazminat mı olduğunun baştan belirlenmesi, mahkemenin inceleme çerçevesini doğrudan etkiler.
Tahliyeden Sonra Doğan Alacaklar
Tahliye gerçekleştikten sonra da hesap kapanmaz. Depozitonun iadesi, kullanım dönemi giderleri ve taşınmazda meydana gelen hasar farklı hukuki temellere dayanır. Bunların tahliye dosyasına eklenmesi mümkün olmadığından, ayrı bir talep olarak ve delilleriyle birlikte hazırlanması gerekir.
Burada anlatılanlar genel çerçevedir. Sözleşme metni, tapu kaydı ve yönetim planı hükümleri sonucu değiştirebileceğinden, işlem yapmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.