Bir taşınmaz üzerinde hem mülkiyet tartışması hem de fiilen kullanma sorunu aynı anda yaşandığında, iki ayrı hukuki mecra paralel işler. Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyetin kime ait olduğunu belirlerken, icra yoluyla tahliye taşınmazın kimin elinde kalacağını çözer. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 çerçevesinde yürüyen bu iki sürecin karıştırılması, uygulamada en çok zaman kaybettiren hatalardan biridir.
İki Talebin Doğası Neden Farklıdır
Tapu iptali ve tescil talebi taşınmazın aynına ilişkindir; muvazaa, ehliyetsizlik, hile veya mirastan mal kaçırma gibi iddialara dayanır ve sonucu tapu kütüğüne yansır. Tahliye ise zilyetliğin nakline yöneliktir; kira ilişkisinin sona ermesine, kira bedelinin ödenmemesine veya tahliye taahhüdüne dayanabilir. Birinin sonucu diğerini otomatik olarak belirlemez. Mülkiyeti kazanan taraf tahliye için ayrı bir yol izlemek zorunda kalabilir.
Hangi Talep Hangi Mercie Gider
- Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı katıdır ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.
- Kira ilişkisine dayanan tahliye talepleri, sebebine göre sulh hukuk mahkemesinde veya icra dairesi üzerinden yürütülür.
- İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve takip işlemlerine yönelik şikayetler icra mahkemesinin görev alanındadır.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yer kullanımından doğan uyuşmazlıklar ayrı bir usule tabidir.
Dava Sürerken Taşınmazın Elden Çıkmasını Önleme
Tapu iptali davası açan tarafın en somut riski, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesidir. Bu nedenle dava açılırken tapu kaydına dava şerhi verilmesi veya ihtiyati tedbir talep edilmesi, sonradan telafisi güç zararların önüne geçer. Talep dilekçesinde tedbirin gerekçesi somut olgularla açıklanmalı, taşınmazın devre konu edildiğine ilişkin emareler varsa ayrıca gösterilmelidir.
Sık Görülen Merci Yanılgıları
- Tahliye talebinin, mülkiyet tartışmasıyla birlikte tapu iptali davasına eklenmeye çalışılması.
- Tahliye taahhüdüne dayalı takibin başlatılabileceği zaman aralığının kaçırılması.
- İcra takibine yönelik usul şikayetlerinin genel mahkemede ileri sürülmesi.
- Taşınmazın bulunduğu yer yerine davacının yerleşim yerinde dava açılması.
Kapanış
Yukarıdaki ayrımlar, mülkiyet ve zilyetlik uyuşmazlıklarının birlikte görüldüğü dosyalarda yön bulmayı kolaylaştırmak için derlendi. Tapu kaydının geçmişi, kira sözleşmesinin içeriği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce tapu ve sözleşme belgeleriyle birlikte hukuki görüş alınması yerinde olur.